“限外”政策后 四合院骤现租赁热潮成交增倍

去年房产转让税的系列新政及限制外资购房对北京四合院市场带来的影响正在逐渐显现。多家中介公司的统计显示，去年底，四合院交易量明显下降，租赁需求增加一倍，租赁房源增加三成，四合院租赁迅速升温。

据中介统计，去年11月、12月四合院的租赁需求在四合院需求总量中占到了20%。

房主

需承担10%交易成本，买卖量明显下降

据专业从事四合院交易的中大恒基车公庄店一位资深工作人员介绍，由于对未来市场的预期是四合院将明显减少，四合院的销售价格在去年就出现了大幅增长的趋势，“2006年初13000元/平方米的四合院，现在卖家的要价最高达到2万元/平方米。目前一套400平方米的四合院，成交价同比最高增长45%以上”。

由于售价大涨，去年下半年以来，北京四合院的交易量明显减少。

对此，上述人士表示，首要原因是房源供给十分紧张，有产权的可以上市交易的不足300套；其次是交易成本过重，去年宏观调控中调整了住房转让环节的营业税，这使得房主交易成本增加，不再希望出售，改为出租。

据介绍，一套价格为500万元的四合院，目前的交易成本已经达到了10%，其中很大一部分都是房主承担的，在这种情况下，房主必然会考虑自己的倒手价格与预期收益是否相符。

“30%的四合院卖家在去年一系列税收新政出台后转卖为租”。

    中大恒基统计数据显示，中心城区一座200平方米的四合院月租金为25000元-30000元，每年收益为三四十万元，因而房主将出租视为一种非常好的投资方式。

    房客

“限外”后，四合院租赁需求增一倍

事实上，四合院租赁行情升温还有另一方面的原因———租客增多。

刘先生是某外资企业的高层管理人员，对北京的四合院情有独钟。由于经济条件较好，他一直想买一套真正的院子居住，但去年底出台的限制外资政策使得他购买第二套住房的愿望受阻。“现在只好先考虑租一套四合院了，价格是贵了点，但也可以接受。”刘先生如是说。

事实上，像刘先生这样的由买转租的四合院客户从去年下半年尤其是限制外资购房政策出台后开始增多，他们的租房需求集中释放，迅速抬高了租赁需求比例。

据北京四合院交易权威人士万德成公司总经理井蕴娇介绍，该公司统计显示，在正常情况下，四合院的租赁需求占四合院租买需求总量的比例是小于10%的，而去年11月份和12月份均达到20%.井蕴娇分析，年末的租购比例从10月份的6％一下子猛蹿到20％，主要原因是“限外令”，“购买四合院的顾客中，外籍人士超过60％，由于他们在北京购房受到限制，就只能退而求其次———采取租赁的方式了。”

■市场观察

四合院租期或长达10年

万德成公司数据显示，2006年下半年到2007年的四合院市场中，准备用于长线投资即出租获利的房主及买家的比例高达75%，超过往年同期水平。对此，井蕴娇说，长线投资者及租客都要做好投资额大、租期长等心理准备。

据井蕴娇介绍，现在上市的四合院中，近80％没有翻建，如果客户租这样的院子，需要花很大的精力才能使用。

这样，租客对租期就有要求。

比如一个400平方米的旧院子，租客需要投入50万－100万元才能达到使用要求。这样的投入可能要10年左右的时间才能把成本分摊下来。

此外，约有20％的院子已经翻建过，但租客需要安装上水、下水、煤气、暖气等，这样一来，一个400平方米的院子，需要投入一二十万元才能达到使用要求。而且，翻建过的院子价格普遍很高，可能超出租客的承受能力。这也是投资者需要考虑的租赁市场风险之一。

■二手楼市支招

节前淡季房东优先考虑短租

李女士：春节即将到来，我出租房子的合约即将到期，感觉现在出租比较困难，空置又觉得浪费，这段时间我应该怎么处理房子才是最合适的？

我爱我家答复：一般的，节前会出现退房较多，出租难度较大的局面。针对李女士的情况，主要有两点建议。

（1）建议在此时可以实行短租租金淡季即将接近尾声，目前有出租需求的房东可以实行1－2个月或者半年的短租。这样，恰好可以等到传统的租赁高峰期如3月、8月时再次出租，从而减少房屋空置的时间，保证出租收益率。

（2）维护房屋保证出租竞争力面对年后退租增加，房源将会大增的情况，多数业主会觉得难以找到新的租户，或者不愿意出租给短期租户，宁愿空置，其实，这种做法是需要改进的。如果有时间，业主应该采取对所持物业进行重新装修、清洁、更换家具、电器等措施，来增加其出租时的竞争力，尤其对于中高端房产而言，相对租金高低来说，租客更加注重厨房、卫生间的干净度以及配套的完善度。这样的维护所用时间不长，投入也不多，但对于提高房屋的品质却效果明显。