梁祎：利用深圳发展银行房贷产品可减少房贷成本

主持人：第一个议题，为了让各位网友能够在我们风起云涌的房地产市场找到自己合适的房子，而且能够合理的运用房贷产品为我们省钱，帮助你减少投资成本。下面请深圳发展银行深圳分行个贷产品经理梁祎先生为我们介绍一下深圳发展银行的产品，同时教我们如何利用房贷产品减少我们的房贷成本。有请梁祎先生。

梁祎：当前，国家商业银行都将个贷业务作为重点，可以说个贷市场的产品是风起云涌，不断提高产品创新能力已经是银行与客户之间的双赢选择。深圳发展银行一直把“做客户的金融专家”作为重要的发展战略，不断致力于个贷产品的创新，力求推出更贴近客户需求和更符合市场发展趋势的产品和服务。而为适应市场发展变化的需要，满足客户日益细化的融资要求，我行积极借鉴国际经验开发各种产品回馈广大客户。
   
下面我将借助此次机会就深圳发展银行近期推出的特色个贷产品向各位来宾做个简要介绍。深圳发展银行为了减轻房贷客户的融资成本，于去年开始连续推出了一系列“以降低客户成本”为宗旨的个贷产品，这三个产品的推出在市场上引起了强烈反响，从实际上为客户减少了相应的融资成本，并且获得了广大客户的欢迎。下面我对这三个产品做一个简要的介绍。详细的内容可向我行所在地的相关个贷产品经理进行咨询。

深圳发展银行深圳分行个贷产品经理 梁祎

1、“气球贷”

首先我介绍的是“气球贷”产品，这个产品的推出根源在于我行是为了满足客户的第一诉求，换句话说我们发展行推出的所有产品都是以客户的需求而有针对性的提出的。目前个人住房按揭贷款的期限最长可达30年，甚至有的银行更长，然而行业内相关研究表明，平均存续期在五年左右，由于收入的增加或者转卖房产的原因，大部分按揭贷款客户会在贷款期间提前付清，也就是说很大一部分客户仅需要期限在五年以内的贷款。但是受当前社会福利制度的限制，或者由于保守的收入期的客户需要较低的期供金额，气球贷款刚好可以满足该部分客户的需求。这是“气球贷”产品的所满足客户的根本需求。“气球贷”是采用一种全新还款方式的房贷产品，其利息和部分本金分期偿还，剩余本金一次偿还。大家知道，我们银行的房贷产品减轻为了客户压力的需要，往往是按月还本付息，不管是等额还是递减，宗旨是要将客户的还款压力在客户可以接受的情况下进行最大程度的减少，来提升客户的购房能力。但是，在我行推出“气球贷”产品以前，所有银行的本金都几乎是平均的按月还本付息，截止到最后一期还完，或者递减、等额还完。而我行是全新的还款方式，其它银行是全部本金分期偿还，部分就意味着在分期偿还的期限内面临的成本将会更低。

“气球贷”是针对具有提前还款的优质房贷客户专门设计的房贷产品，能够帮助客户实现短借低供。“气球贷”不同于其它房贷期供内还款方式，期末剩余本金一般为零，到期末会有一定的剩余本金，因此借款人在贷款期限内每期还款金额相对较少，这是一个概念上的问题。
 
第一，月供压力小。并不是说贷款说而还得少的概念，是指在贷款金额同样的情况下，在可能最长的还款期限内，发展行可以相对应的使客户承担的还款压力最小化。通过“气球贷”您可以选择一个较短的贷款期限，譬如五年，但以较长的期限譬如三十年来计算月供，每个月压力自然减少，从而实现轻松还贷。如果在其它银行你想选择三十年的还款期限，你必须要贷三十年，但发展行不用，你可以选择五年期贷款，我们可以为你提供三十年的还款计算。这两者的区别在哪里？本质上只有一个，就是利率。因为房贷的利率是以五年期为起点的，换句话说，您可以用五年期的优惠利率来享受到几乎三十年的还款压力，假如说本金是一样，但是利息的减少将会体现为您直接购房成本的减少，而这是本质，因为你借银行多少钱是一定要还的。

第二，由于“气球贷”期限较短，房贷的贷款是以五年期为期限的，而我们发展行可能提供在半年内，或者是在央行所允许的范围内最低的可执行贷款率。

第三，信用记录好，到期续贷更安心。各位网友在听到上面的五年期贷款但是按照三十年来还，这个时候会产生下一个疑问：没错，我是申请了五年贷款，但是到时候还不了怎么办？发展行的产品设计已经为大家解决了类似的疑惑，如果五年期以后客户没有能力将剩余的本金一次性还清，我们将提前为客户做进一步的融资安排，以剩余的本金再为客户进行新一轮的五年期“气球贷”，甚至根据客户的需要以及当期的房价来进行按揭，增加客户可用资金的额度。

毫无疑问，客户选择房贷产品的核心永远只有一个：省利息。因为刚才我提到的，欠银行的本金是一定要还的，客户所关心的是怎样以最少的利息来购买相应的房产，减少整体购房产品支出。

在回答怎么省利息之前我们想明确一个运用性问题：利息计算方式，这有助于各位来宾和各位网友来理解我们在产品设计时省息的理念以及产品设计的原则和出处。利息说白了对客户而言就是成本，利息的计算只有一个原则，占用银行的资金乘以利率，乘以占月资金的时间，这就是你应该付给银行的利息，这个原则每个银行都是一模一样的。占用银行的资金就是你当期所欠银行的本金，在深圳发展银行推出“气球贷”产品以前，我们的利率或者说中国境内的所有银行的利率都必须严格的执行央行所定下的标准，是一样的，是同质化的，客户是没有任何选择余地的，占用时间，在深圳发展银行没有推出“双周供”这种特色产品以前，我们的银行的计息方式都是以月来实现的，我们就可以看到利率无法选择，占用银行的资金，利率和时间，这三点将会和客户因素的利息成正相关，如果都是以三十天为计的话，就意味着只剩下利率和占用银行的资金，这就意味着决定了客户所支付的利息。而“气球贷”则成为了在中国境内第一款直接能力给客户提供低利率的房贷产品，换句话说，占用银行的资金、时间是一样的，但是因为利率而您在发展银行的贷款将会少支付相当一部分的利息，也就是您的成本。这是“气球贷”的根本性的问题。
 
“气球贷”是针对利率的，而我下面介绍的“双周供”与“存抵贷”则是针对减少银行资金占用的。

置业大讲堂现场

2、“双周供”

什么是“双周供”？“双周供”产品是每两周还原月供款的一半，压缩在四周中，分两次还款，其还款间隔为两周，故称作“双周供”。“双周供”的原理，由于每月为四周多零到三天，“双周供”每年实际是支付了26次，个别年份达到27次，相对于正常按月还款法的24次，这24次指的是12个月，每个月还两次，这是普遍的估算法，多了2-3次。同时采用“双周供”会比按月还款法的还款高，本金减少速度快，因此采用“双周供”还款法的客户，在整个还款期内归还的贷款利息将减少，本金减少速度快也就意味着您占用银行的资金少。“双周供”的特色可以满足客户的哪些需求？按月等额还本付息法可高达20%以上，第二，可缩短还款期限，采用“双周供”还款可比等额还款法节省还款期59个月，即三十年的还款采用“双周供”贷款将在21年内还清。为什么会少59个月呢？就是因为“双周供”以每年所还的期数可能多2-3期，日积月累产生的累计效应将会是非常可观的，您可以节省利息最高达20%，基本没有增加还款压力，月还款额基本等于原月供。但是有个别月份要扣三次，因为一个月的时间是超过了会出现1号扣一次，15号扣一次，29号扣一次，但是这个情况一年出现的机率不超过两次，基本上并没有增加还款压力。这是“双周供”的概念。

3、“存抵贷”

下面再为大家讲一下“存抵贷”，“存抵贷”和“双周供”一样，仍然是从客户占用银行资金的角度上出发的。大家都知道，谁没有闲钱的时候你会面临两种选择，如果你有贷款的话，还是不还，还会减少支出，各个银行都有“循环贷”产品，但实际上很多客户也用过“循环贷”产品，但相对操作比较复杂，如果你想马上取出来用是不可能的。针对这种客户对时效性要求比较高的客户我们推出了“存抵贷”产品，在某种程度上就是房贷理财，应对的“存抵贷”我们会为每个房贷客户提供一个房贷理财帐户，其方法是对客户的活期帐户进行管理，从而节省客户的利息支出，达到为客户进行理财的目标。
 
“存抵贷”的申请，发展银行的“存抵贷”业务申请相当简单，向我行申请，经我行同意之后，包括按揭抵押贷款都可以使用，但是必须在期供内，如果你申请的是按月付息到期还款的产品，这个理财帐户是不适用的。我行的系统将根据借款人每个月末，按照约定的条件和计算规则为借款人支付一定的理财收益。大家可以看一下计算方法，发展银行的“存抵贷”是以5万元为起点，各位又有疑问了，在全国这么多商业银行里几乎全部推出了我行的“存抵贷”产品，那么我们和它们有什么区别呢？如果没有区别的话对客户而言就无从选择。可以告诉大家的是，我行的“存抵贷”比其它目前同类银行所推出来的产品而言，我们能够为客户所抵扣的贷款本金更高：5%。大家请看一个抵扣金额的比例5-10万可以抵扣55%，举个简单例子，如果你的帐户上今天有10万元，那么你当天有多少贷款计利息，10万的55%，是5.5万。而其它银行所提取的比例是50%，而深圳发展银行所能够为客户提供的优惠在同业的基础上扩大了5个点。

“存抵贷”的收益，客户的收益就是活期存款收入加上房贷理财收入。虽然从等号的右面来看分两部分，其实很简单，当期所抵扣的贷款的所有利息深圳发展银行将会分为存款利息和房贷理财帐户收益两部分全额返还，也就是说存得多，您贷款所付的利息就会越少。但是有一点，并不是说你存完以后这个钱每个月深圳发展银行所扣的就会减少，并不是这样，该扣多少还是多少，只是收益会进行另外一种形式返还。第一，由银行按计自动进行估帐，由我行的系统按天计算，按月入帐，将会在每月3号肯定一个“存抵贷”的入帐金额，而这个金额是你的存款余额，客户可以随时支出存入。

综合以上三种产品，“气球贷”、“双周供”、“存抵贷”这三种产品的灵活运用，将是我们深圳发展银行能够为客户提供的最优成本的房贷产品。谢谢大家。