泛城租售网视点：大梅沙片区产品概述与市场分析

近年，随着整体市场的发展，以及关内其它三个区开发资源的稀缺，大梅沙片区逐渐为市场所关注，产品逐渐由过往平淡的产权式酒店，走向高端的别墅产品。

2006年以前以较为平淡的产权式营销为主

2005年及以前的大梅沙住宅市场以纯粹的海滨旅游度假为单一价值体现，客流量季节性非常强烈，区域内旅游度假项目单一、配套不完善，片区形象为完全的滨海度假。对内外交通相当不便，虽然盐排、盐坝高速公路的开通在一定程度上改善了大梅沙区域的大交通环境，但通往市区的罗沙公路一直成为制约区域价值提升的关键。房地产产品在此影响下均采取产权式酒店方式营销模式，销售模式较为单一，在广告宣传、卖点诉求方面也存在着很大的同质性。此阶段造就了雅兰酒店、海景酒店等产权式酒店。在此市场环境下，区域价值未能充分体现，整体的房地产销售不温不火，销售速度较慢，虽然推出项目的体量均不大，但很少有当年销售完毕的楼盘出现。

2006年片区房地产市场高度造就未来更高的市场预期

随着区域交通、配套、旅游资源等逐步实现，大梅沙片区成熟在即，在各种资源成熟的情况下，2006年大梅沙房地产业获得了空前的成绩，销售价格、销售速度、产品打造、营销手段都达到了空前的高度。

2006年大梅沙片区5个项目的成功销售，极大的提升区域价值以及置业者对区域价值的认识和认同，客户的层次在不断地提升，片区资源的成熟性及稀缺性为世人所认同。
同时，风光无限、热闹非凡的2006年大梅沙房地产市场给客户造成了极大的心理预期，大梅沙的产品档次、区域价值、客户层面上升到了相当的高度，为2007年市场作了充分的市场铺垫。

2007年供应少之又少

顺应着2006年市场造就的销售态势、聚集的市场能量、日益成熟的片区环境、强烈的市场预期，2007年大梅沙片区推出的项目少之又少，只有万科东海岸三期、动工不久的海怡轩等，鼎太项目、京基项目、万科会议中心项目预计在2007年度均不能进入市场，而梅沙湾、东部华侨城别墅、东海岸四期别墅、天琴湾二期别墅这些顶级物业也都将正式销售推向2008年。但预计这些项目均将在2007年度下半年进入项目宣传阶段，区域将再次产生强大的宣传力度。泛城认为，片区现有项目在定位及定价的过程中应该更多的向未来推售项目、未来区域档次和形象看齐。这样才能实现产品的价值最大化。

2008年大梅沙房地产产品档次达到极点

虽然上述诸多项目均将在2008年开始正式销售，但市场对其价格猜测的声音络绎不绝，万科国际会议中心公寓均价4万/平方米、东部华侨城别墅均价11万/平方米、梅沙湾均价8万/平方米……，大梅沙将伴随着这些顶级产品的开发，区域价值、区域形象迈向更高的奢侈品的终极目标，2008年的房地产价格比将会出现“跳开2006、2007年市场价格高走”的行情。