开发商逐步由售转租 沪竹园写字楼憧憬1美元大关

地标：城建国际中心

“2000年的时候，竹园板块的写字楼项目‘浦项广场’不论从外观、内部设计还是租金来说，都已经受到外资企业的关注。”戴德梁行办公楼部助理董事沈洁回忆，“我们从2005年9月开始推项目，那时候的竹园板块相对来说比较平静；2006年我们做了一个非常成功的项目，平均租金达到了0.8美元/天/平方米。”

沈洁指的是城建国际中心。

城建国际中心的地是上海城建集团于2002年拿下的，当时地价达到1533万元一亩；该项目于2006年8月竣工交付，现在已经成为竹园板块中地标性的项目。“有很多商会、外资企业比较青睐。目前这个项目跟周边相比有一定的优势，现在主要通过续租争取老客户。”

开发商逐步“由售转租”

随着竹园板块品牌逐步竖立，这里的成熟度、“档次”逐步提高。标志之一就是：开发商越来越游刃有余，操盘手法逐步“由售转租”。

此地写字楼用于销售在2000年～2004年是比较典型的。期间新推项目以销售型为主，租赁型项目比较少；客户买下来之后，有不少是自用的，客户一般都是长三角、本地处于起步阶段的中小型企业。

当时这些客户进不了小陆家嘴，因为小陆家嘴的写字楼都是租赁的；经过一段时间的市场培养，投资型客户开始对竹园板块的销售型写字楼感兴趣，开始购买这个板块的写字楼。当时销售单价在1.2万～1.5万元/平方米之间，回过头来看，实在是便宜。

到了2004年、2005年，竹园板块还有80%～90%的写字楼项目是销售的，此外还有些是商住物业。当时的售价在1.5万～1.6万元/平方米。经过2004年、2005年的过渡阶段，从2006年开始，竹园板块的租赁写字楼越来越多，新进入、大开发商做的写字楼越来越倾向于长期持有，只出租、不出售。2006年底可售的写字楼仅有同盛大厦、钱江大厦、中达广场、一百集团大厦、宝安大厦、双鸽大厦等。

在上海房地网上，城建国际中心显示为“售完”，销售记录就是一笔：给渣打银行“定向发行”的四层40套、7618平方米，其余面积都未见发售。

据了解，2006年底渣打银行买入单价约2.8万元，与2004、2005年的板块内写字楼销售均价1.5万～1.6万元/平方米已经不可同日而语。

日租金迫近1美元/平方米

国际设计公司以及知名开发商的进入对整体品质的提高有明显的帮助。竹园是联系张江开发区、小陆家嘴的纽带，行业特点也比较突出，以商贸物流、金融企业附属机构为特色。特别是从租金来看，竹园板块的租金有非常大的潜力。

“由售转租”的背景是，板块内写字楼的租赁行情水涨船高。

竹园板块早期的租金水平与小陆家嘴相比差距很大。2000年的时候竹园写字楼是0.3～0.4美元/天/平方米；直到两年前，世纪大道沿线的写字楼项目还没有大量开发出来，租户对于竹园板块的认知度还不是很高。表现为：客户的租金预算都不高，也就是在0.4～0.5美元/天/平方米，这个价位跟当时的杨浦、虹口地区写字楼租金水平差不多。

现在竹园写字楼的租金水平成倍增长，平均租金达到了0.6～0.8美元/天/平方米。以城建国际中心为例，租金在竹园板块中高而且稳定。0.85美元/天/平方米的租金水平就是由城建国际中心保持的。戴德梁行独家代理租赁城建国际中心约47000平方米的写字楼部分，目前出租率达到85%，国际客户比例高达90%。有多家世界500强企业入驻。

目前大厦已实现的平均租金达0.85美元/平方米/天，创下了区域写字楼租金新高。城建国际中心的租金明显高于同区域，达到了小陆家嘴甲级写字楼的相当水平。

2007年走势微妙

业内人士认为，2006年和记黄埔拿下竹园世纪联华地块，这个大规模项目中的写字楼应为长期持有；此外，不少开发商在世纪大道两侧拿了商业地产的开发用地，他们同样会以租赁为主。

虽然目前城建国际中心的租金水平（0.8美元/天/平方米）算是高的。但是，上海写字楼的租金每年还在以10%～15%的速度递增；交通便利会使越来越多的外资机构进来。竹园相对小陆家嘴来说，成本算是低的，因此预计近年竹园写字楼每平方米日租金将迫近1美元大关。

虽然前景看好，2007年竹园板块的租赁行情颇为微妙。

这里有今年年底要交付的中建大厦（8万平方米）、长泰国际金融中心；中建大厦和城建国际中心、裕隆商务大厦合计为竹园商贸区新增20余万平方米甲级商办项目供应；陆续建成的还有和黄世纪大都会、盛大国际金融中心。

与此同时，今年小陆家嘴的供应量也非常大，“有几十万平方米的写字楼即将上市，包括印尼黄金置地、未来资产大厦。浦西还有一些项目在推广，大约也有20万～30万平方米的供应量。虽然浦东、浦西的客户类型不一样，但客户的需求是相对稳定的。”沈洁的判断是，“整体来看，竞争层面比较激烈，但整体市场的租金还是往上走。”