戴海洪：深圳市二手房现状分析及房价走势剖析

置业大讲堂

2007年6月23日下午3点到5点，由深圳二手房--搜房网，深圳租房--搜房网主办，由长河地产协办的置业大讲堂第六期：二手房投资策略大揭秘在兴业银行大厦举行。以下是一些专家的发言和讲话。

主持人：房价是目前所有人都关心的问题，也是非常敏感的两个字眼。二手房市场到底是一个什么状况呢？我们现在有请长河地产龙华南区区域经理戴海洪先生为我们分析一下深圳市二手房现状以及房价走势,目前市场状况下，我们应该如何投资二手房？

主持人 搜房二手房集团深圳公司主编杨丽娜

戴海洪：首先我们看一下深圳的房地产市场，从三个层面来看。

首先看一个总的方面，深圳位于珠三角地区，是房地产发展最活跃的城市之一。目前土地总面积2000平方公里，同时深圳与香港一河之隔，是一个双特区并存的城市。随着香港国际地位的不断提升和港深西部通道的开通，深港经济一体化的深入，深圳将以更快的步伐向国际化都市迈进，种种政策、利好消息促进了房地产发展和繁荣。

长河地产龙华南区区域经理戴海洪

下面我们从三个方面，第一，土地；第二，二级市场；第三，三级市场分别进行分析。

在深圳，供求关系是比较紧张的，我们人口按照政府公布超过1300万，按照民间统计有些说法是到了1700万。我们目前土地供应主要在二线关内，盐田、罗湖、福田、南山，一共300平方公里。全深圳加关外总共是2200平方公里，但是广州、上海、北京这些特大城市，基本城市规模达到6000-8000平方公里，土地面积是深圳的3-4倍，但是以上几个城市人口最多也就是深圳的2倍左右，像特大城市一般都是超过2000万的，城市空间比我们大3-4倍，但是人口只有我们的1-2倍。我们深圳人口密度相当高，主要受制于土地供应限制，往南就是香港，往北就是惠州、东莞。从供求来看，深圳房价应该持续稳定向上走的。

深圳市长许宗衡政府工作报告上所讲，深圳将改变产品供应结构，做出相应价格的调整。这是从一个供求关系层面上说，所以政府一定会加大土地供应。

经过20年发展，关内可供开发土地已经很少。目前关外房地产市场竞争趋于白热化阶段，拿地、买地已成为开发商持续发展的重要资本和发展的保障。在人员膨胀的前提下，土地供不应求，这样土地的价值就显示出来了。我们看一下土地的价格，目前市内土地价格维持在6000-2万，关外土地在4000-9000元的价格。这个价格在3-4年前是不可思议的。目前深圳市内旧城改造的项目屈指可数，只有蔡屋围、岗厦、皇岗、沙河、大冲等地。

第一，目前新房主要集中在南山、宝安、龙岗三大片区。4-6月份是很多开发商开盘的重要月份，实际开盘量相当可观。碧水龙庭5月8号左右开盘，均价1.15万，这些盘几天就被售完。像罗湖、福田等等开发商开盘都是静悄悄开盘，不会大张旗鼓。我们可以从春交会展示上看出，现在开发商卖房基本上都不是大张旗鼓的，都是悄悄的，因为现在购买力太强盛。

第二，从新楼盘发售来看，只要价格不超高，基本几天就全部销售完毕。购买力相当旺盛。4-5月份，基本上每天新房初始登记数量大概在160-180套左右，但是6月份从搜房网上看，每天成交量基本维持在100-120套，也就是新房成交量比4、5月份下降了1/3。

认真聆听

第三，目前市政府为加大土地供应，解决供求矛盾，发展关外经济，已经确定了关外四大新城（龙华、龙岗、公明、宝安西乡）。特别指出的是，龙华布龙路以南片区二线拓展区目前定位是深圳次功能服务区。这些定位使得二线拓展区发展迅猛，建成的楼盘如有圣莫丽斯，均价3万左右。还有中航香水郡等一批高素质楼盘，吸引了大批品牌开发商，比如万科，华来利、中海。同时二手楼交易相当活跃，有的几倍于一手楼，说明土地资源紧缺情况下，二手房成为了交易主体，必将影响房地产市场发展。在欧洲，超过92%房地产交易都是二手楼交易，而非新楼交易，说明欧洲房地产市场更加成熟。也说明二手房的市场是大势所趋，深圳的二手房将会扮演越来越重要的角色。

合影

从价格来看，深圳房价是稳步上扬的，目前同素质的楼盘价格跟香港对比，目前香港价格是我们房价的3倍。随着深港经济一体化，预计价格会以较快的速度向香港靠拢。在搜房网一个项目里对比了3年前深圳的房价跟现在的房价，跟香港形成一个对比，它的比例在慢慢缩小。目前香港好多房价是每平方尺售价4000元，也就是每平米达到5-6万，但是深圳这边房价均价在1.5万左右，也就是他的1/3，还有比较大的上涨空间。这一点是从需求上看的。