戴海洪：目前市场状况下应该如何投资二手房？

置业大讲堂

2007年6月23日下午3点到5点，由深圳二手房--搜房网，深圳租房--搜房网主办，由长河地产协办的置业大讲堂第六期：二手房投资策略大揭秘在兴业银行大厦举行。以下是一些专家的发言和讲话。

主持人：我们现在有请长河地产龙华南区区域经理戴海洪先生为我们分析目前市场状况下，我们应该如何投资二手房？

戴海洪：接着我们说一下如何投资二手房。目前深圳市已经进入全民投资的时代，而谈论最多的投资热点都集中在房地产、股票、基金。投资以上几个项目可以获得稳定跟很高的收益回报，这就不难理解投资热问题的理解。首先我们看一下投资二手楼市具备什么样的基本知识？

长河地产龙华南区区域经理戴海洪

第一，房地产是不动产，有别于其他产品，具有保值增值功能，同时有回报高、风险小的特点。房地产跟股市完全是两码事，虽然都可以作为一个投资产品，但是房地产毕竟是不动产，大家可以看见。股票是大家抓不着的。现在银行提供了很多的贷款，购买房产的人只要付2、3成首期就可以购买一套属于自己产权的房产。如果二手楼，一般基本上也就是2成可以买到属于自己产权的房子。投资房地产并不需要高智商，一般人都可以学会合理的投资。假设我们在学生时代或者我们出来之后，没有专门从事房地产，但是作为投资房地产，我们可以从各方面了解，可以知道房地产投资的一些知识，不一定需要很聪明的人才可以投资。

第四，房地产交易有一定周期，一般不会犯股市里低卖的错误。房地产过户、抵押、按揭都有一个流程，需要花一定时间。

第五，中国特别是深圳经济增长较快，目前中国GDP增长超过10%，人民币升值也相当快。据香港权威机构的分析，人民币升值6%。目前港币跟人民币对比，差不多是1：0.9，人民币更加值钱了。人口密度超大，按照深圳2000平方公里，1500万人口来看，密度确实是非常大的。而且深圳是一个改革开放的城市，经济发展很快的城市，人流量越来越多，那就是房产、不动产等等就是一个重要的载体，也是发展的一个重要保障。所以我觉得房价这边最起码还是稳中有升的。

第六，不一定需要购买到最低价钱的，而是要购买到有升值潜力的，就像购买股票一样需要购买潜力股，所以投资房地产确实需要一定眼光。两年前投资龙华的房产，均价在4000-5000元，但是现在按照这个价钱去买龙华房产已经根本买不到那样的房子。稍新一点的房子都要超过1万，再高一点的就要1.2万了。房价达到1万的均价，我们要不要买？如果要买，肯定有风险。关键是判断房价走势会到哪里，这跟股票有点类似。

认真聆听

第七，了解国家及地方的法规、税收政策。国家对房地产的发展是认为过快、过热。现在很多法规、税收都会关注到房地产转让环节中所要支付的相关费用，这一点我们一定要彻底进行了解。如果第一次投资的，就更需要了解。而不是等到签完合同后，再进行税费的扯皮。

第八，房地产不同于一般的产品，房地产是有房产证的，如果你把这个房产不去动它，一般的人都没有办法把你房子怎么样。你放10、20、30年，房子仍然属于你。

其次我们弄清楚一下房地产回报情况，正常市场情况下，投资房地产回报是等于租金收益加房地产升值收益，假设是贷款，还要减去贷款相关利息。一套房总价100万，首期40万，两年升值到180万，两年利息8万，满两年的时候转让，我们就可以计算一下投资该房产的回报。第一个是10万，10万是租金的收益。100万的房产一个月出租3000、4000元是正常的，再加上增值80万，再减去利息8万，实际投入成本是48万，通过投入和回报来看，回报是相当丰厚的，年回报率已经达到90%。因为投入48万，两年时间就赚回82万，平均一年赚41万，可想回报是相当厉害的。当然这个投资没有计算总价的成本，还有不考虑市场的风险。

再次，我们了解该如何投资哪些二手房。首先投资性价比比较高的房产。

现在有些客户问我有没有便宜房子可以买到。有可能买的房子价格高，但是根据走势来看，很快会变得便宜。但是现在要买到很便宜的话，我估计很难一下买到。而且你也未必短期能做出决策。假设我现在不买这个房产，到07年10月份的时候，房产增值了5%，这4个月时间你没有买，房产增长了5%，也就是我们腰包里要多掏出5%现金购买这个房产，增加了我们成本。而4个月当中，我们考虑有没有赚到房产增值的5%，如果一套房产100万，增值了5%，就是5万。很多客户是4个月当中没有赚到5万，但是如果那个月不买，这几个月也就白干了。月收入达不到1万的话，损失更大。适当的时候买到性价比高的房子，而不是买到最便宜的房子。

交流探讨

第二，购买总价偏低的房子，降低风险。现在深圳房产均价都1万-2万。有经济实力的话，购买200万、300万的房产是不成问题，作为首次投资、二次投资，我相信购买资金应该不会很多的。但是要买总价偏低的房子，甚至买租金跟月供差不多的，这样可以大大降低我们的风险。

第三，购买政府规划并落实建设房产的一些房产，也就是政府花大量金钱投资的一个地方。政府往哪里投钱，我们就往哪里投资。因为政府也是在投资，政府是为民的，我们投资是为自己的。实现共赢。

第四，购买配套相对完善、物业管理良好、交通便利的房产。我跟很多投资商家谈，他们也这样说，购买配套完好、物业管理好的房产往往是保值的，抗风险能力最强的就是这些房产。假设政府调控，配套不好的房产最容易受到打击。

第五，购买月租金和月供比例1：2或者租售比1：300以内的房产。假设100万的房产，月租金4000元，供楼应该会达到5000-6000元。如果租金能够达到4000元，那就证明风险不大了。因为毕竟每个月本金支出1000元左右。还有一个租售比，比如投资一套100万房产，租金一个月4000元，总价能不能通过300个月内收回，投资总价是100万，投资这种房产的风险还是比较低的，现在国际惯例是不要超过300是没有什么风险的。因为现在经济发展太快，租售比跟原来的想法、规定不完全一样了。

第六，投资易转手的房产，可加快资金回笼、周转。假设手上的首期不是很多或者想做短线投资的，必须投资这种易转手的房产，而不是说投资后，半年卖不出去。或者说即使卖出去了，基本维持原来的成本。因为交易过程中，必须支付一定的中介费用、税费。我们投资时要考虑这一点。