兴业银行零售管理周主任：二手楼交易的按揭流程

置业大讲堂

2007年6月23日下午3点到5点，由深圳二手房--搜房网，深圳租房--搜房网主办，由长河地产协办的置业大讲堂第六期：二手房投资策略大揭秘在兴业银行大厦举行。以下是一些专家的发言和讲话。

主持人：在买房过程中，贷款是必不可少的一个流程，下面有请兴业银行零售管理周主任为我们详细讲解一下二手楼交易的按揭流程。

主持人 搜房二手房集团深圳公司主编杨丽娜

周主任：首先非常欢迎大家参加置业大讲堂，我是兴业银行零售中心，主要负责个人贷款这块。我给大家简单介绍一下二手楼交易贷款操作的问题。

兴业银行零售管理中心周主任

刚才长河地产何总、戴总都是来自一线，对房地产市场比较了解。房地产一方面是投资，很多人还是自用。购房后需要做按揭的有90%以上客户，所以购房就需要牵涉到贷款。

二手楼按揭流程说起来很简单，如果你们签订了买卖合同后，一般的流程是中介向我们银行咨询这笔业务可以贷多少款，然后我们接到单后进行评估。我们的原则就是交易价的7成，人民银行有规定90平米以下的，第一次置业的，这样的我们是8成，第二次置业的我们是7成，90平米以上的也是7成，我们的原则是交易价的7成。定价后，一般房地产中介会通知交易业主可以贷多少钱，约购房客户到我们银行，或者我们到地产中介那里，根据合同我们面签所有贷款申请书，合同、借据。我们首先是面谈，确认贷款资格，确认过程中主要就是身份，看有没有民事行为能力的，另外要有稳定收入、还款来源。主要提供的资料一个是收支证明、一个是买卖合同。另外购买面积比较大的，我们需要提供其他一些收入来源的证明。我们面签合同、借据，一般都可以当时出贷款承诺书，承诺放款后就可以去办理过户。

首期有几种形式，定金一般可能付给中介，卖方直接将定金收了。首期有两种监管方式，一种是银行监管。一种是中介监管。在银行监管是比较简单、安全，手续很简单，半个小时内就可以办完。

还有一种方式就是在中介公司监管，最近建设部、人民银行有一个联合的通知，中介监管也是在银行开资金专管帐户。如果中介监管，也存在一些挪用资金的风险。现在建设部、人民银行从4月份开始，就是中介公司在我们银行开设专管帐户，就是你们钱存在中介专管帐户上，但是这个钱一旦存入这个帐户，中介公司是不能用的。一旦交易完成了，凭着手续，我们就把这个钱划入卖方帐户，这个对买方相对比较安全。这是目前资金监管的方式。我建议大家选择在银行进行监管。在中介监管有一个好处，不用跑银行，直接在中介那里就可以做了。这个都可以，为了安全，多跑点路，也是值得的。

首期监管后，我们出了承诺书加首期款，从买方角度，对卖方承诺都已经全部有了。后面贷款部分银行已经做出承诺，这样卖方对资金的保证就比较放心了，这个时候就做过户。过户现在比较快了，5天左右。过户完成后，我们把监管资金划给卖方帐户。首期款部分先给到卖方。凭房产证，我们做一个抵押登记，抵押登记完成后，我们把贷款直接划到卖方。整个交易过程完成了，我们资金流程也就完成了。

如果大家有什么不明白的，可以在这里提问。

在二手楼交易中大概是这种流程，我们提供的服务大概也就是这样的服务，各银行也差不多，只是一个服务水平的问题。

另外，在这里我给大家介绍一下兴业银行的情况，我也希望大家能到兴业银行进行贷款。

兴业银行成立时间不长，还不到10年时间，但是发展速度比较快，特别是个人贷款、按揭贷款这方面。05年我们个人贷款规模只有十几个亿，06年我们是三十六个亿，这个月突破了一百亿，年年都在成倍增长，而且发展速度非常快。今年上半年我们已经新增了将近36亿贷款，这时全年的增长水平。我们增长跟市场有一定关系，市场交易比较火爆、需求比较大。另一方面，跟我们服务、业务水平也是相关的。很多客户选择了我们，包括长河，我们是战略合作伙伴关系。我们跟中天、中联都是合作伙伴。我们有一种服务的默契。为什么这些中介选择我们，就是我们在这方面相对有优势，服务优势、产品优势。

没有对比的话，可能大家还不太清楚。全深圳有16家金融机构，我们目前所处的水平，毕竟这些都是老银行，我们刚刚时间不长，从存量排名来看，我们是排在第9、10位吧。新增排名，我们一直排名第4、5位，仅次于建行、工行、中行、招行。我觉得从排名上可以反映出我们银行的竞争力，从一个侧面也反映了我们的服务水平。大家可以选择我们银行体验一下。

认真聆听

另外，做业务不可能大家都一样的去做，这样没有竞争优势，客户也很难选择我们。我们在服务、产品上不断的推陈出新，所以对客户，一般的按揭贷款需求我们会根据客户的还款能力会提供一些建议。每个人贷款不一定贷到头，根据你的收入水平，进行合理计算。银行也不要存那么多钱，我们也不用付那么多利息。

我们今年推出了房屋理财业务，就是希望我们的客户一旦到了我们行，我们可以给他提供更多的服务。

以前的房屋理财一般就是指房屋代租、资金代收，我们现在推出的房屋理财主要是考虑到房贷客户，买了房后需要再融资。

我们根据房贷客户的情况，提供类似于装修贷款的服务。有些人买了房，把首期付完了，无法装修，住又住不进去，在这方面我们想给大家提供更多的一些服务。如果是投资客的话，我们房屋租售、维修、清洁，这些我们也会跟中介谈，提供综合性的服务。客户一旦买了房，每年不可能自己做一些评估，我们会给我们客户提供估价服务，让你知道现在手上的房到底值多少钱，能融多少资，可以委托我们做理财规划。

另外对客户我们还有其他的资讯服务。现在我们也在宣传，推出一些理财产品以及目前市场状况资讯情况，对于我们房贷客户、VIP客户提供一篮子综合性服务。像我们这样第二次购房的，我们也会推出在购买第二套房的时候，像这种一手楼，目前来说折扣没有了，我想以后可能会有的，因为市场在变化。我们通过担保的形式，一次性把这个钱给你，你就在发展商那里一次性付款。在置业、理财方面我们提供一些综合性服务。大概这是我们今年新推出的产品，当然还不完善，我们希望大家有一个了解，希望大家能成为我们的客户，我们给大家提供更优质、更完善的服务，谢谢大家！