专家答疑：深圳租售比正常与否要视市场情况确定

置业大讲堂

2007年6月23日下午3点到5点，由深圳二手房--搜房网，深圳租房--搜房网主办，由长河地产协办的置业大讲堂第六期：《二手房投资策略大揭秘》在兴业银行大厦举行。以下是一些专家的发言和讲话。

观众提问

观众：商品房正常租售比值应该是多少，这个比值超高了，会有一个什么影响？

戴海洪：租售比没有一个绝对性的，但是按照各个国家统一控制标准来说，现在要求租售比达到1：300。也就是说投资一套房产总价能否在300个月之内通过租金把它收回。按照深圳很多房产情况来说，已经超过300了。如果比值过高，首先要看大环境、当地房价走势，如果租售比拉的很大，这是不正常的，要根据市场情况来确定。

长河地产龙华南区区域经理戴海洪

观众：现在深圳的租售比值算不算正常？

戴海洪：深圳现在发展这么迅猛，肯定是很多利好消息促成的。整个国家层面来看，08年有奥运会。如果从关外几大城市发展来看则有大运会，每次举行一个大型运动会都会促进当地经济发展，特别是房价。广州前几年举办世界性的运动会，你看广州房价飚升相当的多。现在龙岗那边也是一样的道理。按照这种情况，不能去确定它是否是百分之百合理或者百分之百不合理，它只是在一定范围内去衡量。假设现在我们人均收入增长能够达到房价增长速度或者超过它，这个房价增长是正常的。如果消费不起，房价增长那么快那也是不正常的。现在深圳刚性需求非常厉害，开发商都是晚上悄悄开盘，可见这个市场的情况，从某一个层面来说，这是正常的。但是从另外一个层面来说，这是上涨过快的。

认真聆听

观众：现在深圳房子租售比比较高，好比房子200万，但是租价一直提不上来，是不是也表明深圳房地产存在泡沫？

戴海洪：这一点应该从发展的角度来看。

我们举一个例子，龙华02年商铺价格1.2-1.5万，租金大概20元，租售比拉的相当大。但是经过几年，龙华的利好消息、龙华本身各方面的发展，现在商铺价格很多已经达到3.5万。5年时间增长了2倍，租金到现在仍然没有太高。那个地方据我所了解，现在租金60元，高一点的能够租到80元。价值3.5万，租金只有60元，租售比仍然拉得相当大，据我们了解，主要是这个地区还没有发展起来。

比如现在的二线拓展区中航香水郡这块的情况就是这样，但是为什么现在能升值呢？因为现在中海拿地、万科拿地，很多品牌开发商都在那里拿地。租售比很大是不是不正常、是不是存在泡沫？这一点必须从经济发展的角度来看待问题。至于泡沫不泡沫，是个人去考证。即使有泡沫，有的时候是很正常的。在什么情况下？就是经济发展很快，人均收入增长很快的情况下，可以维持这个泡沫不破灭。因为泡沫高了，我经济上来了，泡沫又小了。但是始终还是存在泡沫，这就是市场，谢谢！