专家答疑：房价是否有上涨空间与需求息息相关

置业大讲堂

2007年6月23日下午3点到5点，由深圳二手房--搜房网，深圳租房--搜房网主办，由长河地产协办的置业大讲堂第六期：《二手房投资策略大揭秘》在兴业银行大厦举行。以下是一些专家的发言及观众的提问。

观众：现在深圳开发可能集中在龙华、龙岗等地，如果仍然选择罗湖，是不是上涨空间已经饱和了？

长河地产龙华南区区域经理戴海洪

戴海洪：我认为上涨空间跟需求量是有相当关系的。目前深圳市内土地才300平方公里，分成4个行政区域。现在人口密度已经达到相当高了，如果这么多人还挤在深圳市内，我估计没有这么多房子，必须要到关外开发。现在深圳市内很少新楼盘，你问我的是这个房价有没有上升空间，我认为这一点是跟地理位置、经济发展情况息息相关，不是说已经饱和了，深圳市不开发了，就不再上涨了。这跟需求量有一个相当大的关系，毕竟深圳市内还是一个特区，关外还不叫特区。特区的地位目前还没有改变。只是说深圳不够，才往关外扩散，但是核心还是在深圳市内，我认为深圳市内还是很有投资潜力的，毕竟还是比较稳。

观众提问

观众：深圳房价接近香港房价1/2了，但是深圳GDP总量等于香港1/2的时候，房价要落后于增长速度。如果不是同比增长的话，是不是房价有一定虚高成分？

戴海洪：这一点可以作为对比，按照长河公司调研中心对市场调研来看，可比性肯定是有的。但是仅仅拿这个做对比，很多时候会有点超出我们的想象，有点错位的。不是说香港发展到这个层次，房价这么高就没有问题，主要看的是一个潜力跟需求量。我相信深圳人口密度跟香港相比，不会相差太大。虽然土地面积我们比香港大，但是我们人口主要集中在深圳市内，就龙华100多万，龙华够密集的，工厂够多的，才100多万。那龙岗，因为前几年建龙岗中心城，横岗、布吉这些地区人口也慢慢增多了，但是这些人口加起来还不到800万，1000万还在300平方公里土地上。所以我们对比的时候，不能在太大的方面去看，在细的方面比较，我们就可以得出精确的答案。谢谢！

观众：前一段时间看到有关报道，讲香港政府准备把人口从700万增加到1000万，这对深圳有什么影响？前天看到一个报道，说在龙华搞一个新口岸，这个可能性有多大？

戴海洪：我在这方面也不是一个权威的回答，毕竟这方面权威人士来回答更加合适。我们在深圳经历的一段时间，很多东西我们是看过的，应该是有可比性的。你说香港人口要控制在600-700万，其实现在人口已经远已经超过600、700万，几年前已经是650万。而且有香港户口的就已经超过600万。而统计不到的人口至少占去200、300万。也就是说现在香港人口已经达到1000万了。控制人口也是从控制户籍上去控制，而不是控制流动人口。所以我觉得这个控制只是一个层面上的控制，控制不了流动人口。

至于第二个问题，（前天看到一个报道，说在龙华搞一个新口岸，这个可能性有多大？）由我们罗湖区区域经理洪先生回答。

长河地产罗湖区区域总监 洪总

洪经理：确实有一个不很完全的消息，我也没有办法确认。像这样的消息，真的是没有办法确认。对罗湖来说，各方面已经很稳定，特别是罗湖是港人置业的商业圈，房价保持平和。罗湖房价应该是一个比较平稳的上涨阶段。