置业大讲堂第六期：二手房投资策略大揭秘（图）

主持人：房价是目前所有人都关心的问题，也是非常敏感的两个字眼。二手房市场到底是一个什么状况呢？我们现在有请长河地产龙华南区区域经理戴海洪先生为我们分析一下深圳市二手房现状以及房价走势,目前市场状况下，我们应该如何投资二手房？

主持人 搜房二手房集团深圳公司主编杨丽娜

戴海洪：首先我们看一下深圳的房地产市场，从三个层面来看。

首先看一个总的方面，深圳位于珠三角地区，是房地产发展最活跃的城市之一。目前土地总面积2000平方公里，同时深圳与香港一河之隔，是一个双特区并存的城市。随着香港国际地位的不断提升和港深西部通道的开通，深港经济一体化的深入，深圳将以更快的步伐向国际化都市迈进，种种政策、利好消息促进了房地产发展和繁荣。

下面我们从三个方面，第一，土地；第二，二级市场；第三，三级市场分别进行分析。

在深圳，供求关系是比较紧张的，我们人口按照政府公布超过1300万，按照民间统计有些说法是到了1700万。我们目前土地供应主要在二线关内，盐田、罗湖、福田、南山，一共300平方公里。全深圳加关外总共是2200平方公里，但是广州、上海、北京这些特大城市，基本城市规模达到6000-8000平方公里，土地面积是深圳的3-4倍，但是以上几个城市人口最多也就是深圳的2倍左右，像特大城市一般都是超过2000万的，城市空间比我们大3-4倍，但是人口只有我们的1-2倍。我们深圳人口密度相当高，主要受制于土地供应限制，往南就是香港，往北就是惠州、东莞。从供求来看，深圳房价应该持续稳定向上走的。

深圳市长许宗衡政府工作报告上所讲，深圳将改变产品供应结构，做出相应价格的调整。这是从一个供求关系层面上说，所以政府一定会加大土地供应。

经过20年发展，关内可供开发土地已经很少。目前关外房地产市场竞争趋于白热化阶段，拿地、买地已成为开发商持续发展的重要资本和发展的保障。在人员膨胀的前提下，土地供不应求，这样土地的价值就显示出来了。我们看一下土地的价格，目前市内土地价格维持在6000-2万，关外土地在4000-9000元的价格。这个价格在3-4年前是不可思议的。目前深圳市内旧城改造的项目屈指可数，只有蔡屋围、岗厦、皇岗、沙河、大冲等地。

长河地产龙华南区区域经理戴海洪

第一，目前新房主要集中在南山、宝安、龙岗三大片区。4-6月份是很多开发商开盘的重要月份，实际开盘量相当可观。碧水龙庭5月8号左右开盘，均价1.15万，这些盘几天就被售完。像罗湖、福田等等开发商开盘都是静悄悄开盘，不会大张旗鼓。我们可以从春交会展示上看出，现在开发商卖房基本上都不是大张旗鼓的，都是悄悄的，因为现在购买力太强盛。

第二，从新楼盘发售来看，只要价格不超高，基本几天就全部销售完毕。购买力相当旺盛。4-5月份，基本上每天新房初始登记数量大概在160-180套左右，但是6月份从搜房网上看，每天成交量基本维持在100-120套，也就是新房成交量比4、5月份下降了1/3。

第三，目前市政府为加大土地供应，解决供求矛盾，发展关外经济，已经确定了关外四大新城（龙华、龙岗、公明、宝安西乡）。特别指出的是，龙华布龙路以南片区二线拓展区目前定位是深圳次功能服务区。这些定位使得二线拓展区发展迅猛，建成的楼盘如有圣莫丽斯，均价3万左右。还有中航香水郡等一批高素质楼盘，吸引了大批品牌开发商，比如万科，华来利、中海。同时二手楼交易相当活跃，有的几倍于一手楼，说明土地资源紧缺情况下，二手房成为了交易主体，必将影响房地产市场发展。在欧洲，超过92%房地产交易都是二手楼交易，而非新楼交易，说明欧洲房地产市场更加成熟。也说明二手房的市场是大势所趋，深圳的二手房将会扮演越来越重要的角色。

从价格来看，深圳房价是稳步上扬的，目前同素质的楼盘价格跟香港对比，目前香港价格是我们房价的3倍。随着深港经济一体化，预计价格会以较快的速度向香港靠拢。在搜房网一个项目里对比了3年前深圳的房价跟现在的房价，跟香港形成一个对比，它的比例在慢慢缩小。目前香港好多房价是每平方尺售价4000元，也就是每平米达到5-6万，但是深圳这边房价均价在1.5万左右，也就是他的1/3，还有比较大的上涨空间。这一点是从需求上看的。

记好笔记

接着我们说一下如何投资二手房。目前深圳市已经进入全民投资的时代，而谈论最多的投资热点都集中在房地产、股票、基金。投资以上几个项目可以获得稳定跟很高的收益回报，这就不难理解投资热问题的理解。首先我们看一下投资二手楼市具备什么样的基本知识？

第一，房地产是不动产，有别于其他产品，具有保值增值功能，同时有回报高、风险小的特点。房地产跟股市完全是两码事，虽然都可以作为一个投资产品，但是房地产毕竟是不动产，大家可以看见。股票是大家抓不着的。现在银行提供了很多的贷款，购买房产的人只要付2、3成首期就可以购买一套属于自己产权的房产。如果二手楼，一般基本上也就是2成可以买到属于自己产权的房子。投资房地产并不需要高智商，一般人都可以学会合理的投资。假设我们在学生时代或者我们出来之后，没有专门从事房地产，但是作为投资房地产，我们可以从各方面了解，可以知道房地产投资的一些知识，不一定需要很聪明的人才可以投资。

第四，房地产交易有一定周期，一般不会犯股市里低卖的错误。房地产过户、抵押、按揭都有一个流程，需要花一定时间。

第五，中国特别是深圳经济增长较快，目前中国GDP增长超过10%，人民币升值也相当快。据香港权威机构的分析，人民币升值6%。目前港币跟人民币对比，差不多是1：0.9，人民币更加值钱了。人口密度超大，按照深圳2000平方公里，1500万人口来看，密度确实是非常大的。而且深圳是一个改革开放的城市，经济发展很快的城市，人流量越来越多，那就是房产、不动产等等就是一个重要的载体，也是发展的一个重要保障。所以我觉得房价这边最起码还是稳中有升的。

第六，不一定需要购买到最低价钱的，而是要购买到有升值潜力的，就像购买股票一样需要购买潜力股，所以投资房地产确实需要一定眼光。两年前投资龙华的房产，均价在4000-5000元，但是现在按照这个价钱去买龙华房产已经根本买不到那样的房子。稍新一点的房子都要超过1万，再高一点的就要1.2万了。

房价达到1万的均价，我们要不要买？如果要买，肯定有风险。关键是判断房价走势会到哪里，这跟股票有点类似。

第七，了解国家及地方的法规、税收政策。国家对房地产的发展是认为过快、过热。

现在很多法规、税收都会关注到房地产转让环节中所要支付的相关费用，这一点我们一定要彻底进行了解。如果第一次投资的，就更需要了解。而不是等到签完合同后，再进行税费的扯皮。

第八，房地产不同于一般的产品，房地产是有房产证的，如果你把这个房产不去动它，一般的人都没有办法把你房子怎么样。你放10、20、30年，房子仍然属于你。

其次我们弄清楚一下房地产回报情况，正常市场情况下，投资房地产回报是等于租金收益加房地产升值收益，假设是贷款，还要减去贷款相关利息。一套房总价100万，首期40万，两年升值到180万，两年利息8万，满两年的时候转让，我们就可以计算一下投资该房产的回报。第一个是10万，10万是租金的收益。100万的房产一个月出租3000、4000元是正常的，再加上增值80万，再减去利息8万，实际投入成本是48万，通过投入和回报来看，回报是相当丰厚的，年回报率已经达到90%。因为投入48万，两年时间就赚回82万，平均一年赚41万，可想回报是相当厉害的。当然这个投资没有计算总价的成本，还有不考虑市场的风险。

认真聆听

再次，我们了解该如何投资哪些二手房。首先投资性价比比较高的房产，不一定要比较高的房产。

现在有些客户问我有没有便宜房子可以买到。有可能买的房子价格高，但是根据走势来看，很快会变得便宜。但是现在要买到很便宜的话，我估计很难一下买到。而且你也未必短期能做出决策。假设我现在不买这个房产，到07年10月份的时候，房产增值了5%，这4个月时间你没有买，房产增长了5%，也就是我们腰包里要多掏出5%现金购买这个房产，增加了我们成本。而4个月当中，我们考虑有没有赚到房产增值的5%，如果一套房产100万，增值了5%，就是5万。很多客户是4个月当中没有赚到5万，但是如果那个月不买，这几个月也就白干了。月收入达不到1万的话，损失更大。适当的时候买到性价比高的房子，而不是买到最便宜的房子。

第二，购买总价偏低的房子，降低风险。现在深圳房产均价都1万-2万。有经济实力的话，购买200万、300万的房产是不成问题，作为首次投资、二次投资，我相信购买资金应该不会很多的。但是要买总价偏低的房子，甚至买租金跟月供差不多的，这样可以大大降低我们的风险。

第三，购买政府规划并落实建设房产的一些房产，也就是政府花大量金钱投资的一个地方。政府往哪里投钱，我们就往哪里投资。因为政府也是在投资，政府是为民的，我们投资是为自己的。实现共赢。

第四，购买配套相对完善、物业管理良好、交通便利的房产。我跟很多投资商家谈，他们也这样说，购买配套完好、物业管理好的房产往往是保值的，抗风险能力最强的就是这些房产。假设政府调控，配套不好的房产最容易受到打击。

第五，购买月租金和月供比例1：2或者租售比1：300以内的房产。假设100万的房产，月租金4000元，供楼应该会达到5000-6000元。如果租金能够达到4000元，那就证明风险不大了。因为毕竟每个月本金支出1000元左右。还有一个租售比，比如投资一套100万房产，租金一个月4000元，总价能不能通过300个月内收回，投资总价是100万，投资这种房产的风险还是比较低的，现在国际惯例是不要超过300是没有什么风险的。因为现在经济发展太快，租售比跟原来的想法、规定不完全一样了。

第六，投资易转手的房产，可加快资金回笼、周转。假设手上的首期不是很多或者想做短线投资的，必须投资这种易转手的房产，而不是说投资后，半年卖不出去。或者说即使卖出去了，基本维持原来的成本。因为交易过程中，必须支付一定的中介费用、税费。我们投资时要考虑这一点。

主持人：谢谢戴总的精辟分析。我们了解了市场，同时也学会了怎么投资二手房。在买房过程中我们会遇到哪些风险呢？我们应该如何规避这些风险，如何利用好身边的品牌中介淘到好房产，现在请福田区区域总监何知平先生发言。

长河地产福田区区域总监何知平

何知平：今天我所讲要的三个课题：第一，房地产交易过程中需要规避的一些事项。第二，房屋交易中常见的一些问题。第三，风险规避的一些方法。

第一个问题，房屋交易中注意的相关事项。房地产称为不动产，跟动的商品不一样。不像买一台车，买完后，就把车开走。房地产指的是土地和地面上所建的房产，主要分两大类：地产、房产。购买不动产要注意以下事项：第一，落实房地产产权性质是否为市场的商品房。当你们购买二手楼的时候，首先要落实这个房产是否可以在市场上流通。比如微利商品房、福利商品房，像莲花一村、梅林一村这样的房产，这是政府投资兴建的，买卖的时候必须补足市场的地价，然后转为商品房后才能进行买卖。

第二，购买二手房的时候，除了要落实产权性质。第二点就是落实是否是红本房地产证，有无抵押、查封。

第三，查证房地产的真实性。很多时候这项工作是由我们去做的。

第四，落实出售房地产房地产方式。

第五，落实房地产权属，审查建筑物有无合法的批准手续，有无加层、超面积、改用途的情况，确定房地产权利人。权利性质、取得来源、使用年限、权利状况等等。这一块在房地产证上已经有非常清晰的数据。

第六，对所要购买的房屋进行现场勘查，之前有一个客户同时买了24套单身公寓，有两套当时是进不去看房的，因为是职工宿舍。等过完户之后，所有房地产面积都是一个面积。有一套被占用了一半面积，这个面积已经给第一手业主赔偿了，他没有告诉真正的买家说只有一半的面积，等过户后，发现实用面积只有一半。还有一些地产公司不负责任，带我们购房者去看同等的户型，不是看真正自己要买的那一套房。真正卖的这套房可能进去之后，它的朝向、格局跟我们看的房间不一样，所以我们要求购买二手房的客户一定要现场查看，落实房屋状况是否与业主提供的资料一致。现场查看的时候需要留意以下情况，首先了解交通环境、市政配套、生活配套、具体位置、形状、朝向、公共部位，这个时候最好是白天去，选一个合适的时间去。我记得前一段时间接到房协投资有一个公司，说地产公司不负责任，晚上带他去看了一套房，结果他打开窗户对面就是坟场。

第二点，落实房屋的质量。第一现场前一段时间曝光了梅林一套房产，业主看电视的时候，天花板掉下了水泥。很多不负责任的业主卖房子的时候会说我白天没有时间，你看房可以晚上来。晚上来了之后，说有一个房间灯泡坏了，看不了。当交完楼后，发现房间漏水。

第三点，房屋建筑结构，确定房屋准确面积，观察房间户型、平面布置、管线是否合理、有无渗水情况。一些新建的楼宇里，开发商也是不负责任的，像深圳有一个楼盘，当大家进去装修的时候，地下水管已经埋好，但是装修完，就有4家的水管突然爆裂。

第四点，物业管理水平。了解这个小区物业管理各项收费标准。

第五，社区状况，了解社区面貌、治安状况、文化氛围、周边居住环境，像我们了解周边是不是很吵，有没有其他的医院、家禽蓄养。

第六，了解周围有关楼盘的情况，以比较出该楼盘与临近楼盘之间的区别和特点。这是住宅所需要了解的情况，最真实的就是我们要到现场看我们这套房，站在我们阳台、卧室去感受一下。第二点，办公的，我们需要了解一下停车位、员工餐厅等等情况。第三，商业的，我们需要了解经营、电缆等等分析。如果是工业、货仓租售，我们要考虑消防配套、客货梯设备等等。比较专业的房地产地产公司，会在买方购买人看完房后，出具一张购买人需要缴的所有费用的明细表，包括税费。这一点是购买二手楼非常重要的一点。它的成交价、单价。很多人73.8平米的房产，他会告诉说是74平米，但是实际上还是小那么一点点，这一平米就是上万，你告诉他这个房子就出74万，但是实际上他只有73点几，你就多出了几千元。包括税费的问题。

落实房龄及房屋质量，有些购买二手楼的客户，看到房子越新越好，他认为越老的房子越差。实际我们在成交过程中，比如东门168这个大厦，到目前为止已经发生了四次煤气管道爆炸，我们了解过周边环境了，了解这个大厦了，我想我们不会去购买这个楼。

第九点，出售方是否是房屋合法的产权人，出售方是否拥有处分房产的权利。比如房地产权利是两个人的，其中持有共有权的一方将房地产处分的时候，在同等条件下，他的共有人有优先购买权。

第十点，房屋已经出租的，我们购买这个房产的时候，提前要让原承租房放弃优先购买权，也就是说同等条件下，承租客具有优先购买权。前期，房协接到一个投诉，就是原租户不知道的情况下，原业主把房产卖给第二个人，这个时候他可以通过法院查封。所以我们在买卖的时候，要了解这个租客是否要购买，如果他要买，就让他买。如果他不买，就让他写放弃购买的申明，这样可以减少不必要的麻烦。还有出售方是否欠交物业管理费等费用。房屋所在的地区是否是要被拆迁的，我们也要去了解。购买方的资金状况，有些说我交你5万定金，两个月内把这个房产费用交完。但是两个月，这个房产已经不止这么多钱。之前有一些人可能供过二手楼，可能他在银行资金状况非常差，银行按揭申请不下来。现在银行系统也是联网的，知道你资信不好，不愿意给你贷款，是否是一次性付款，贷款成数、年限，这是我们卖房、买房的时候都要了解。交接的时候，审查房屋状况是否符合承诺的条件。

这是我们在房地产交易过程中需要购买二手楼的时候注意的一个事项。

房地产交易过程中常见的问题。

第一，产权状况问题，根据法律法规规定，禁止转让的房地产有以下几项：第一，根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的。这个是不能转让的。
 
第二，司法机关、行政机关依法裁定查封的。第三，共有房地产，未经共有人同意。这个房产写着是他老公的名字，但是他老婆作主，然后他老婆拿着所有的证件过来签合同，实际这是无效的合同。第四，设定抵押权的房地产未经抵押权人同意的。第五，权属有争议。出售方通常不会主动提及自己的房子有问题，这种情况下给买房人造成很大损失。我们公司把所有客户交的首期款、定金交到银行，在卖方权属有争议的时候，这个钱我们是通过银行退回给买方。

一旦给了钱后，比如这个房产已经做抵押了，欠了银行的钱，还可能欠了第三方的钱，比如借了朋友的钱，这个时候他知道他房子卖50万，他借了别人60万，这个时候他完全可以不要了。我们要注意这个风险。

第二大点，委托人代签合同。因业主本人不能签定合同，他可以授权委托、公证委托两种方式，产权属于单位的，他的委托必须是授权委托，我们需要查看授权委托书、法定代表人证明书、被委托人身份证原件、营业执照、股东董事会决议。如果产权属于个人的，需要查看经过当地公证处公证委托的原件。

第三点，合同签署过程中，各项不清晰的问题。合同规定了还款的时间跟卖方收取的时间不清晰，所以导致交易过程中产生很多纠纷，以及过户时间、水电押金及各项税费填写。部分不专业的地产公司填写合同的时候，该省的就省，不愿意写上去，因为写上去他可能知道这个合同签不了，导致双方产生很多矛盾、纠纷。

第四点，交易过程，最后就是一个交楼的问题。签订合约的时候，将所有口头上约定的及口头上承诺的，变成文字写入备注里。办完所有手续后，由经纪方把押金退回。
    我们也遇到一个案例，买卖双方是老乡，大家都非常信任对方，家私、家电都全部送给你，过完户后，他连房间插座都拿走了，原因是这个房子已经涨价了，涨了很多，没有过户之前，卖家说你交了5万定金，我赔你5万，我们解除合同，但是买家不愿意，所以原承诺送的家私家电都搬走了，但是又没有文字约定。

第五点，卖方需要赎楼的，他可以自行赎楼或者找担保公司赎楼。买方交定金给卖方，这个定金怎么收取呢？这个是不能直接支付给卖方。

第六点，违约金、诚意金、保证金等问题。关于违约金，每个月房价上涨接近10%左右，按照这个速度，你所交的买房定金就不要交1、2万，他完全可以赔偿给你。一般5万以上的定金，就违约相对比较少。很多就是交1万，第二天签完合同后，其他同行给他打电话，赔偿你这5000元，他还有更多的盈利，所以他肯定违约。所以这个违约金大概在房价的10%范围。

最后一项，风险规避的方法。 
 
刚才讲了这些二手房我们在购买过程中，可能有一些卖方说我把房地产证给你，我不管了，这种在潮州的业主比较多一些。在这个过程中，不像买一件商品，一手给钱，一手给货。首先深圳的房地产三级市场已经相当成熟，房地产公司在政府大力支持下，深圳房协也在完善中介公司。现在注册的大概600多家。所以我们购买二手房的时候，主要通过中介公司获得房源。你可以看他的营业执照、交易员的资质证明、上岗证、房协备案的具体资料。他已经取得了市场信誉的较好的品牌中介公司，这样就有一个保障，值得信任。

交钱的时候，中介公司会核实有关问题，我们提前了解这个房源的时候，会把这个房子的具体问题讲出来，在座再去买房的时候，你可以问中介公司有什么具体缺点、优势，中介公司有权利、有义务告知买方有关房屋的情况。

第三点，签完合同后不要直接将购房定金交给卖方，由托管方式托管到银行。我们公司开托管收据给卖方。等房屋查实无抵押查封等风险，转移部分给卖方。最后查验合同是否公平公正。

交流探讨

主持人：在买房过程中，贷款是必不可少的一个流程，下面有请兴业银行零售管理周主任为我们详细讲解一下二手楼交易的按揭流程。

兴业银行零售管理中心周主任

周主任：首先非常欢迎大家参加置业大讲堂，我是兴业银行零售中心，主要负责个人贷款这块。我给大家简单介绍一下二手楼交易贷款操作的问题。

刚才长河地产何总、戴总都是来自一线，对房地产市场比较了解。房地产一方面是投资，很多人还是自用。购房后需要做按揭的有90%以上客户，所以购房就需要牵涉到贷款。

二手楼按揭流程说起来很简单，如果你们签订了买卖合同后，一般的流程是中介向我们银行咨询这笔业务可以贷多少款，然后我们接到单后进行评估。我们的原则就是交易价的7成，人民银行有规定90平米以下的，第一次置业的，这样的我们是8成，第二次置业的我们是7成，90平米以上的也是7成，我们的原则是交易价的7成。定价后，一般房地产中介会通知交易业主可以贷多少钱，约购房客户到我们银行，或者我们到地产中介那里，根据合同我们面签所有贷款申请书，合同、借据。我们首先是面谈，确认贷款资格，确认过程中主要就是身份，看有没有民事行为能力的，另外要有稳定收入、还款来源。主要提供的资料一个是收支证明、一个是买卖合同。另外购买面积比较大的，我们需要提供其他一些收入来源的证明。我们面签合同、借据，一般都可以当时出贷款承诺书，承诺放款后就可以去办理过户。

首期有几种形式，定金一般可能付给中介，卖方直接将定金收了。首期有两种监管方式，一种是银行监管。一种是中介监管。在银行监管是比较简单、安全，手续很简单，半个小时内就可以办完。

还有一种方式就是在中介公司监管，最近建设部、人民银行有一个联合的通知，中介监管也是在银行开资金专管帐户。如果中介监管，也存在一些挪用资金的风险。现在建设部、人民银行从4月份开始，就是中介公司在我们银行开设专管帐户，就是你们钱存在中介专管帐户上，但是这个钱一旦存入这个帐户，中介公司是不能用的。一旦交易完成了，凭着手续，我们就把这个钱划入卖方帐户，这个对买方相对比较安全。这是目前资金监管的方式。我建议大家选择在银行进行监管。在中介监管有一个好处，不用跑银行，直接在中介那里就可以做了。这个都可以，为了安全，多跑点路，也是值得的。

首期监管后，我们出了承诺书加首期款，从买方角度，对卖方承诺都已经全部有了。后面贷款部分银行已经做出承诺，这样卖方对资金的保证就比较放心了，这个时候就做过户。过户现在比较快了，5天左右。过户完成后，我们把监管资金划给卖方帐户。首期款部分先给到卖方。凭房产证，我们做一个抵押登记，抵押登记完成后，我们把贷款直接划到卖方。整个交易过程完成了，我们资金流程也就完成了。

如果大家有什么不明白的，可以在这里提问。

在二手楼交易中大概是这种流程，我们提供的服务大概也就是这样的服务，各银行也差不多，只是一个服务水平的问题。

另外，在这里我给大家介绍一下兴业银行的情况，我也希望大家能到兴业银行进行贷款。

兴业银行成立时间不长，还不到10年时间，但是发展速度比较快，特别是个人贷款、按揭贷款这方面。05年我们个人贷款规模只有十几个亿，06年我们是三十六个亿，这个月突破了一百亿，年年都在成倍增长，而且发展速度非常快。今年上半年我们已经新增了将近36亿贷款，这时全年的增长水平。我们增长跟市场有一定关系，市场交易比较火爆、需求比较大。另一方面，跟我们服务、业务水平也是相关的。很多客户选择了我们，包括长河，我们是战略合作伙伴关系。我们跟中天、中联都是合作伙伴。我们有一种服务的默契。为什么这些中介选择我们，就是我们在这方面相对有优势，服务优势、产品优势。

没有对比的话，可能大家还不太清楚。全深圳有16家金融机构，我们目前所处的水平，毕竟这些都是老银行，我们刚刚时间不长，从存量排名来看，我们是排在第9、10位吧。新增排名，我们一直排名第4、5位，仅次于建行、工行、中行、招行。我觉得从排名上可以反映出我们银行的竞争力，从一个侧面也反映了我们的服务水平。大家可以选择我们银行体验一下。

另外，做业务不可能大家都一样的去做，这样没有竞争优势，客户也很难选择我们。我们在服务、产品上不断的推陈出新，所以对客户，一般的按揭贷款需求我们会根据客户的还款能力会提供一些建议。每个人贷款不一定贷到头，根据你的收入水平，进行合理计算。银行也不要存那么多钱，我们也不用付那么多利息。

我们今年推出了房屋理财业务，就是希望我们的客户一旦到了我们行，我们可以给他提供更多的服务。

以前的房屋理财一般就是指房屋代租、资金代收，我们现在推出的房屋理财主要是考虑到房贷客户，买了房后需要再融资。

我们根据房贷客户的情况，提供类似于装修贷款的服务。有些人买了房，把首期付完了，无法装修，住又住不进去，在这方面我们想给大家提供更多的一些服务。如果是投资客的话，我们房屋租售、维修、清洁，这些我们也会跟中介谈，提供综合性的服务。客户一旦买了房，每年不可能自己做一些评估，我们会给我们客户提供估价服务，让你知道现在手上的房到底值多少钱，能融多少资，可以委托我们做理财规划。

另外对客户我们还有其他的资讯服务。现在我们也在宣传，推出一些理财产品以及目前市场状况资讯情况，对于我们房贷客户、VIP客户提供一篮子综合性服务。像我们这样第二次购房的，我们也会推出在购买第二套房的时候，像这种一手楼，目前来说折扣没有了，我想以后可能会有的，因为市场在变化。我们通过担保的形式，一次性把这个钱给你，你就在发展商那里一次性付款。在置业、理财方面我们提供一些综合性服务。大概这是我们今年新推出的产品，当然还不完善，我们希望大家有一个了解，希望大家能成为我们的客户，我们给大家提供更优质、更完善的服务，谢谢大家！

专家答疑：深圳租售比正常与否要视市场情况确定

观众：商品房正常租售比值应该是多少，这个比值超高了，会有一个什么影响？

戴海洪：租售比没有一个绝对性的，但是按照各个国家统一控制标准来说，现在要求租售比达到1：300。也就是说投资一套房产总价能否在300个月之内通过租金把它收回。按照深圳很多房产情况来说，已经超过300了。如果比值过高，首先要看大环境、当地房价走势，如果租售比拉的很大，这是不正常的，要根据市场情况来确定。

踊跃提问

观众：现在深圳的租售比值算不算正常？

戴海洪：深圳现在发展这么迅猛，肯定是很多利好消息促成的。整个国家层面来看，08年有奥运会。如果从关外几大城市发展来看则有大运会，每次举行一个大型运动会都会促进当地经济发展，特别是房价。广州前几年举办世界性的运动会，你看广州房价飚升相当的多。现在龙岗那边也是一样的道理。按照这种情况，不能去确定它是否是百分之百合理或者百分之百不合理，它只是在一定范围内去衡量。假设现在我们人均收入增长能够达到房价增长速度或者超过它，这个房价增长是正常的。如果消费不起，房价增长那么快那也是不正常的。现在深圳刚性需求非常厉害，开发商都是晚上悄悄开盘，可见这个市场的情况，从某一个层面来说，这是正常的。但是从另外一个层面来说，这是上涨过快的。 
 

踊跃提问

观众：现在深圳房子租售比比较高，好比房子200万，但是租价一直提不上来，是不是也表明深圳房地产存在泡沫？

戴海洪：这一点应该从发展的角度来看。

我们举一个例子，龙华02年商铺价格1.2-1.5万，租金大概20元，租售比拉的相当大。但是经过几年，龙华的利好消息、龙华本身各方面的发展，现在商铺价格很多已经达到3.5万。5年时间增长了2倍，租金到现在仍然没有太高。那个地方据我所了解，现在租金60元，高一点的能够租到80元。价值3.5万，租金只有60元，租售比仍然拉得相当大，据我们了解，主要是这个地区还没有发展起来。

比如现在的二线拓展区中航香水郡这块的情况就是这样，但是为什么现在能升值呢？因为现在中海拿地、万科拿地，很多品牌开发商都在那里拿地。租售比很大是不是不正常、是不是存在泡沫？这一点必须从经济发展的角度来看待问题。至于泡沫不泡沫，是个人去考证。即使有泡沫，有的时候是很正常的。在什么情况下？就是经济发展很快，人均收入增长很快的情况下，可以维持这个泡沫不破灭。因为泡沫高了，我经济上来了，泡沫又小了。但是始终还是存在泡沫，这就是市场，谢谢！

答疑：房价是否有上涨空间与需求息息相关

观众：现在深圳开发可能集中在龙华、龙岗等地，如果仍然选择罗湖，是不是上涨空间已经饱和了？

戴海洪：我认为上涨空间跟需求量是有相当关系的。目前深圳市内土地才300平方公里，分成4个行政区域。现在人口密度已经达到相当高了，如果这么多人还挤在深圳市内，我估计没有这么多房子，必须要到关外开发。现在深圳市内很少新楼盘，你问我的是这个房价有没有上升空间，我认为这一点是跟地理位置、经济发展情况息息相关，不是说已经饱和了，深圳市不开发了，就不再上涨了。这跟需求量有一个相当大的关系，毕竟深圳市内还是一个特区，关外还不叫特区。特区的地位目前还没有改变。只是说深圳不够，才往关外扩散，但是核心还是在深圳市内，我认为深圳市内还是很有投资潜力的，毕竟还是比较稳。

观众：深圳房价接近香港房价1/2了，但是深圳GDP总量等于香港1/2的时候，房价要落后于增长速度。如果不是同比增长的话，是不是房价有一定虚高成分？

戴海洪：这一点可以作为对比，按照长河公司调研中心对市场调研来看，可比性肯定是有的。但是仅仅拿这个做对比，很多时候会有点超出我们的想象，有点错位的。不是说香港发展到这个层次，房价这么高就没有问题，主要看的是一个潜力跟需求量。我相信深圳人口密度跟香港相比，不会相差太大。虽然土地面积我们比香港大，但是我们人口主要集中在深圳市内，就龙华100多万，龙华够密集的，工厂够多的，才100多万。那龙岗，因为前几年建龙岗中心城，横岗、布吉这些地区人口也慢慢增多了，但是这些人口加起来还不到800万，1000万还在300平方公里土地上。所以我们对比的时候，不能在太大的方面去看，在细的方面比较，我们就可以得出精确的答案。谢谢！

观众：前一段时间看到有关报道，讲香港政府准备把人口从700万增加到1000万，这对深圳有什么影响？前天看到一个报道，说在龙华搞一个新口岸，这个可能性有多大？

戴海洪：我在这方面也不是一个权威的回答，毕竟这方面权威人士来回答更加合适。我们在深圳经历的一段时间，很多东西我们是看过的，应该是有可比性的。你说香港人口要控制在600-700万，其实现在人口已经远已经超过600、700万，几年前已经是650万。而且有香港户口的就已经超过600万。而统计不到的人口至少占去200、300万。也就是说现在香港人口已经达到1000万了。控制人口也是从控制户籍上去控制，而不是控制流动人口。所以我觉得这个控制只是一个层面上的控制，控制不了流动人口。

至于第二个问题，（前天看到一个报道，说在龙华搞一个新口岸，这个可能性有多大？）由我们罗湖区区域经理洪先生回答。

长河地产罗湖区区域总监 洪总

洪经理：确实有一个不很完全的消息，我也没有办法确认。像这样的消息，真的是没有办法确认。对罗湖来说，各方面已经很稳定，特别是罗湖是港人置业的商业圈，房价保持平和。罗湖房价应该是一个比较平稳的上涨阶段。

搜房网友提问

搜房网友踊跃提问 各专家细心为网友释疑解惑

观众：各位嘉宾，我代表搜房网广大在线网友提出问题，第一，签订购房合同备注问题。有一个网友说：我与房东签订了购房合同，并交了1万定金，口头承诺说固定设备送给买方，但是现在要我增加2000元，否则会把所有东西拆走，请问怎么办？

王经理：我是龙华区域总监王经理，我们签定合同一定有一个家私清单，买房的、卖房的和我们一起去点这个清单，最好是拍摄照片，否则只是口头承诺的话，对买房人不是很有利。

观众：有一个网友问什么是短期赎楼利息？如果实收的话，这个费用由哪一方承担？

周主任：由买方承担，我们一般规定3个月之内的短期贷款，这个赎楼可以买方贷、也可以卖方贷，一般实收的话，买方贷，这块需要收取短期贷款利息。

观众：还有一位网友说，他与中介签订了定金违约合同，并给了定金，他现在发现房屋周围环境不好，想违约，定金有没有可能收回？

周主任：从约定的合同来看，是没有办法收回的。而且中介不追你的赔佣就已经不错了。

观众：还有一个网友提问，最近不管业主还是中介，对个税都比较关注。如果个税出来后，对深圳房价有没有什么影响？具体有哪些方面？谢谢！

洪经理：关于个税问题，现在买方、卖方对个税问题都比较敏感。去年、前年都有类似调控出台，比如营业税、契税。对房价我没有办法估计有什么影响，只能说政策完全明朗化之后对房价有冲击，可能会带动一些影响。就我个人认为，因为个税的产生可能对房产会有一定影响，但是我觉得影响也不是很大。

戴海洪：龙岗那边最先的时候是有个税的，但是估价值是相当低的，不低于3000元。龙岗去年8月份强制执行，房价仍然上涨。这证明市场需求才是最重要的。

观众：我有两个问题，第一，目前房地产还在升值过程中，深圳市哪一类房地产升值需求最大？第二，包括中国和世界上几个大的经济体进入一个加息的周期，我想问一下进入加息周期后，什么类型的房地产受利率影响最大？ 
 

长河地产龙华区域副总监 王小英

王小英：我简单回答一下，全是个人观点。

第一个问题，市场需求是什么？一大批人住房都没有解决的人，很多人买了N套房，但是只住一套房。所以政府要求90平米以上的房子占大部分，这也是政府调查市场需求后做出的政策。加息影响最大的话，我个人认为是豪宅。有些房产很贵，但是租金连利息都不够。最终要从这个房子里赚钱，就只能是涨的这部分。但是赚来赚去，接力棒一样，总有人会接住的，就看这个棒接到谁手上。

观众：请问长河地产两位置业专家，第一，房价走势。我听很多地产朋友说房价呈周期变化，不知道未来几年房价是怎么一个走势？第二，我有12万现金，我想投资一个房子，包括佣金、税费、首付，有什么好的推荐？谢谢！

何知平：我先回答你第一个问题，关于房价走势的问题。只是看近期现状来讲，未来两年之间，我想深圳房价下跌的可能性都不会太大。但是未来房价会怎么样，我确实没有办法告诉你会涨到一个什么空间。就像股票一样，我们无法预测下一周股票上涨情况。第二个问题，回头我会安排我们现场工作人员跟你进行面对面沟通、接洽。
 
观众：我想问一下周主任，关于个贷两个问题，如果正常程序的话，我买房必须需要公司财务出具一个收入证明。但是如果我已经离职或者没有工作，我无法开出这样的证明，那样的话，是不是银行就不会批贷款？

周主任：如果你失业了，我想大部分银行是不会考虑的。如果你认为可以独立买、有很多事业做、而且有很多投资，你能提供其他来源的话，我们也是可以接受的。因为收入也包括很多方面。

观众：我想贷款，但是资金不是很多，我能不能首付低一点，申请贷款多一点，有什么方式？

周主任：这个我明确告诉你是不行的，从银行方面考虑，我们是有风险控制的。成数我们是根据还款能力控制的，总的原则就是7成、8成，这是人民银行规定的，90平米以上的最多只能7成，90平米以下的分情况，买第一套8成，但是买第二套就很难贷到8成。二手房跟新房成数标准都是一样的。

专家现场答疑  银行、中介、投资难题迎刃而解

观众：我想问一下长河地产的戴总，如果在交易过程中，已经做了资金监管之后出现卖主反约的情况下，这个时候怎么处理？

戴海洪：如果通过中介签订的合同，这个是三方的，对卖方、买方都有一个约束。如果在合同履行过程中已经做了资金监管也是一样，他不卖就是违约，合同写的很明白，一般是双倍定金返还。有一种情况是我已经交了定金，比如100万房子我交了10万定金，赔10万我不要，这样只能通过法律诉讼方式。有一种情况是可以买到这个房子的。比如我现在交了10万定金，不仅仅要求你赔偿10万，还要求赔到违约这一时刻物业上升的价值，一种是赔定金，一种是赔定金加升值部分，另外一种就是直接要求把合同履行下去。

嘉宾席

观众：这个过程中会涉及几个不同的主体，担保公司、银行、买方、卖方、中介，这个过程肯定是一个很麻烦的事情。比如中介公司会提出他的要求，担保公司已经把担保合同做出来了，银行已经放款了，这个问题怎么解决？几方之间因为卖方突然取消合约的话，包括中介、担保公司、银行他们都会因为这个造成一连串事件。

戴海洪：假设他一旦违约，违约不仅仅是买卖双方问题，还包括中介、担保公司、银行。说到底，如果真的出现违约，受损失的第一个是买方。接下来是中介，然后是担保公司、银行。其实在这个过程中，中介公司也花了很多时间进行合同的签署。担保公司也是一样，卖方需要赎楼，他已经做了公证委托，银行这边也需要提供相应人员对买卖双方做资金监管。所以这个官司一旦打起来，买方一上诉卖方，中介、银行都可以一起起诉卖方。如果真正把这个官司闹大的话，这个事情就不得了。具体详细情况还要咨询一下律师。

观众：你们有没有遇到这种情况？

戴海洪：有遇到这种情况。基本参与人是买卖双方跟中介方。你这个时候违约，中介公司付出的成本谁来支付？但是银行和担保公司到目前为止，还没有真正去起诉，比较少。

会后交流

观众：想问一下兴业银行加按、转按的业务？

周主任：转按、加按我们是很成熟了，随时都可以来办。第三、四套房成数至少也是七成，跟买第一、二套房区别不大。

观众：想问一下龙华片区的区域经理，二线拓展区那边，也没有真正的出现建设，包括亚洲最大的客运站，具体我想了解具体位置在哪里？客运站修建对于周边房价的影响以及周边经济发展的潜力，不知道龙华片区专家有没有什么好的建议？

王小英：有些内地城市都是一环路、二环路、三环路，但是深圳是东西走向的狭长型，如果深圳也是内地那样发展，龙华应该是在二环。龙华从发展来看，应该还是一块宝地。二线拓展区看上去还有一些空地，但是规划都已经完成了。比如商业城、住宅区、写字楼。我们也从各方面收集这些信息，大量是在白石龙位置。那块发展应该是没有问题的。现在火车一次又一次的提速，深圳是一个没有农民的城市，以后可能往经商这方面发展，火车一次一次提速，可能一天之内的很多人会选择火车，而不会选择飞机。这样对那边的带动是不容置疑的。还有从龙华往各个方面走的高速路可以从龙华这边上去。而且有很多往别的地区的高速路都要从梅林出关，这也是有帮助的。

合影

观众：龙华区域总监，我对龙华关注比较久。梅林关一出关就是民治这块，西部片区是大浪片区，在这个过程中进入中东片区和进入民治街道范围都必须要进入到二线关，包括新客运站这块都要过梅林关，对于龙华大片区、大区域，西部的大浪由于福龙路的即将开通，对于置业人士来说，愿意走梅林关还是走福龙路，这块会有什么影响？

王小英：哪条路快就走哪条路。从上步路直接到清湖路有一条路也会开通。福龙路是大的市政干道，应该不会延迟。从市里现在去龙华，还是感觉两片天。表面上看是有点影响，但是实际上也是好事。市政府就会更加完善、更加理性。比如我们以前规划的道路，预计20年可以用，但是实际上过了十年车已经非常挤了。现在各方面规划意识加强了，现在规划的20年可能跟5年前规划的20年定位是不一样的，发展方向都是有影响的。

我想给置业者提出一个建议，我是中介公司，我也从事了几年时间，目前房子是很火的，股票也是很火的，如果我们不去关注这块，也是不合适的。所以谨慎一点、关注一点，多去认识这方面对你有帮助的朋友，我想对我们置业理财计划是有帮助的，如果全部资金都投入上去也是不好的，但是大家都跟上了，你没有跟上，别人都发财了，你变成贫民，这也不好。希望能给你们带来好运。