加息后二手交易市场受影响 地产公司谈成交状况

2007年09月06日14:30～16:30，搜房网二手房集团在福田天安数码城创新科技广场一期A座1305搜房直播室举办房贷理财学院第1期：四次加息后如何规划房贷？围绕2007年8月21日央行第四次加息，结合深圳房贷市场特点，以座谈形式，银行人士、按揭担保机构和理财专家为广大购房人讲解持续加息形势下如何选择合适房贷产品。

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搜房二手房集团副总经理兼第一大区总经理 韦志军

主持人（韦志军）：刚才请几位银行界的朋友谈了这次加息的背景，事实上这次加息之后，对于深圳房地产，尤其是二手房交易这方面所产生的影响不可谓不大。我们想请盛泽的伍总谈谈加息之后对你业务的影响达到了什么样的程度？

深圳盛泽按揭代理有限公司 伍致辉

伍致辉：因为我们在市场上主要是为各类购房按揭人士提供一站式的服务，所以加息之后，感觉市场上还是有一些变化。表现出来的就是市场的成交开始有一定的萎缩。但是我们觉得这应该是政府一系列政策的综合作用结果，加息可能是其中的一种。由于我们更关注于对客户的服务，所以我想在市场上对于几类购房者的影响都是不一样的。

我们看自住型的客户，由于他买房主要是自己住，从这类客户的特征来讲，因为我们现在讲加息是指贷款的利息增加，贷款利率的增加对于自住型客户应该是直接增加了他们的财务负担。所以，对于这种客户来讲，他们可能会更加关注加息之后应该合理的处理信贷消费，他的贷款存数是不是可以不要这么大，是不是可以寻找一些创新的银行信贷产品，比如有些产品是有新的理财功能，是不是需要对它的贷款和它手上流动资金的理财做一个比较，如果说没有很有把握性在理财方面能取得超过银行贷款利率的预期的话，是不是可以降低他向银行贷款的额度。所以，我们觉得这次在贷款利率方面的提高可能对于自住型客户的心理影响是比较直接的。

还有一种我们叫做再按揭的客户，就是通过房子增值以后套现，进行新的投资，由于银行这次的加息配合了这段期间的一系列政策，还有一个动作是直接收紧的对于再按揭用途的管理，所以对这部分需求实际上是有抑制作用的。同时，再按揭的客户对利率会更加敏感，因为他再按揭有的是购房，有的是做投资，他的投资利益回报和银行加息之后的贷款利率会做一个比较。我们感觉这部分客户对这个也是有一定的敏感度，但他们可能更关注的在于银行可以贷出的存数。

深圳还有一个重要的购房群体就是投资客户，我们和这部分客户接触过程中，我们感觉这些客户可能更关注伴随着加息一系列的各类政策对于房价未来预期的影响，这是他们首先关注的。其次是关注银行所采取的一系列政策，包括利率方面的政策，包括评估价的考虑，包括扣税的约定，包括贷款成数上的新的政策，这些给它带来交易成本上的变化，可能会直接增加首付力度，增加他的资金投入，这是他必要考虑的。至于利率的提高对于这些客户的影响，我觉得还是比较轻微的，因为投资客的特点往往是持有贷款或者持有物业的时间不长，所以他要求有流动，所以利率的增加在这么短的时间内对他的影响反而是比较轻的。所以我们觉得相对而言，今年以来四次加息，自住型的客户会更敏感，再按揭的客户其次，真正对利率不是很敏感的应该是投资客户，他们更敏感的是政策。

主持人（韦志军）：对这次房地产宏观调控政策实际上政府也好、老百姓也好，大家期望的是把房地产的泡沫挤干，什么是泡沫呢？很大程度上是因为房地产的投资行为，或者一人买几套房等等这种行为使泡沫起来了。刚刚伍总你的分析，能不能说这次加息对于房地产调控刚好起的效果相反了呢？

伍致辉：我觉得又不能这么讲，因为房价是受很多复杂的因素所影响。我刚才讲的意思是说，仅从加息而言，几类型的客户他们对加息本身的敏感度。加息从另一个角度来讲，因为我们不能只讲贷款利率提高，存款利率也是提高的，而且从这次第四期加息来讲，相对而言存款利率的幅度大于五年期的贷款的利率，所以加息有更多一层的意思。比如现在CPI比较高，老百姓的钱可能属于负利率的状况，加息对广大群众而言，他的负利率得到了缓解，我觉得这件事情是有它的意义的。

我刚才也提到了伴随着加息政府是有一系列的政策，从我们所了解的，因为我们代理很多银行的服务产品，不仅仅是加息，也可能在实际贷款的成数，在贷款的评估净值这方面的标准，这方面对客户资信的控制，对几套房客户的贷款限制，这一系列的政策是组合起来，可能对于某类型的客户会有比较大的影响，而不是说加息就会对他有很大的影响。

主持人（韦志军）：那我能不能问一下伍总，对您的业务影响有多大？

伍致辉：大家可以注意到市场上7月份以来，会感受到成交确实是萎缩，这是一个事实。从一家企业而言，我们在市场上会感受到市场氛围的变化。不过，从本公司而言，因为我们讲业绩量，它跟市场能力、客户范围是有关系的。7月份我们的业务没有下降，8月份是略有下降，这和市场的情况是相吻合的。如果在座有房地产中介可能对这个情况感受更深，因为我们服务的范围更广，也许有些银行的客户在这家银行由于政策的收缩，他们在这里贷不到款，他可能会寻找我们的协助，这种情况下，我接触的客户数量或者面会增加。或者有些中介他们在客户成交之后的贷款受到一定的困难，他们可能会寻找我们的协助。这种情况下，比如我常规服务了100名中介客户，那现在我可能服务了150名中介客户。虽然总量下降，但是我们在按揭服务来讲没有感受到很大的下降幅度。

主持人（韦志军）：我们知道中原地产在深圳中介行业里一直是一枝独秀，交易量等各方面都处在第一位的位置。作为中原地产按揭部的总经理江总，您能否谈以下现在对于您的业务产生了一些什么样的影响？

中原地产按揭部总经理 江榕

江榕：这次银行的银根收缩，对我们中原的影响就看片区，片区影响最大的应该是南山和宝安，宝安基本上影响70%，南山50%。但是影响最小的是福田和罗湖，它的楼价比较稳定，在30%左右。至于布吉、龙华也是30%-40%左右。其实影响最重要的是来自于银行的银根收缩，而且大家也知道深圳上半年基本上是投资客跟投机客占了70%，自住的只有30%，这不是一个很正常的事情，如果按05年的上半年和04年来说，自住的应该占70%，投资跟投机的只是30%。但是05年下半年与07年，投资的、投机的已经占了70%。其实这次楼价跌主要客户是在关外。

主持人（韦志军）：这个说法我还是第一次听到，就是今年上半年投资客或者投机客在整个二手房交易量里是占了70%。

江榕：这个我们是有数据统计的。为什么这次银根收缩后，尤其是上个月，我们公司还好一点，应该很多中介基本上是没有业绩，可能有关于合同的出来，也有关于银行的贷款收缩，很多投资和投机客都在观望。

主持人（韦志军）：造成了成交量的急剧萎缩。还有一位嘉宾是美联集团的袁总，您觉得目前对市场的影响有多大？

美联物业罗湖区总监 袁新有

袁总：跟刚才江总讲的差不多，银行收缩银根，加上出来合同，确实成交量下降了很多，特别是7月到8月中旬，基本上市场上成交量我知道的是跌了9成。8月15日之前到7月15日，这一个月跌的9成，基本上是很少成交。8月15日以后慢慢的可以说是消化了一点，就开始有些人接受了，自住的、需要买房的，还是有成交。但是根据现在的数据，成交量比较低，大部分都是贷款困难，加上又加息了，税收可能也是不太明朗，认为今后的个税还要出台。所以一般来说投资、投机的基本上都不敢动，为什么呢？利息太高了。利息7厘多，收租回报基本上福田是在3厘-4厘的幅度。像关口的物业回报就由之前的8厘到降为现在的5厘，就等于他自己要掏钱供楼。所有有钱投资的人都不敢投资收租。所以成交量有了很大的下跌幅度。

南枫按揭营运总监 宋良

主持人（韦志军）：南枫物业的宋总你有什么补充吗？

宋良：差不多，整个成交量下降很大，包括跟我们合作的很多中介沟通，据我观察，最少应该是在5-8成。我们看房地产交易网的数据，当然它滞后一点，但是还是可以看出来，包括搜房网的统计数据也可以看的很清楚，所以交易量还是有很大的跌幅。

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