中信银行深圳分行零信银行部邵海东为网友支招

2007年09月06日14:30～16:30，搜房网二手房集团在福田天安数码城创新科技广场一期A座1305搜房直播室举办房贷理财学院第1期：四次加息后如何规划房贷？围绕2007年8月21日央行第四次加息，结合深圳房贷市场特点，以座谈形式，银行人士、按揭担保机构和理财专家为广大购房人讲解持续加息形势下如何选择合适房贷产品。

搜房直播间请进》》

搜房二手房集团副总经理兼第一大区总经理 韦志军

主持人（韦志军）：邵总，我有个朋友他跟他的朋友提供房贷建议的时候提出过这么一个观点，因为我们现在发现有一些二十来岁的年轻人买房，他贷款只贷十年，事实上他是可以贷三十年的，我的朋友给这些朋友提的建议，他说你在可能的情况下进可能把贷款时间长一定，使你每个月月供少一些，三十年以后，二十多岁的朋友，他在那个年纪的时候供这几千块钱就简直不是钱了，这个观点对不对？

中信银行深圳分行零售银行部副总经理 邵海东

邵海东：这个观点是有一定道理的。从个人理财的角度来说，不同年龄段在选择还款方式，包括贷款期限，也包括首付程序上都是要有一定技巧的，如果是不很好的规划和测算的话，很容易掉进要不多支付利息，要不就是另外一个极端导致无力支付。这两个现象都可能发生。从系统化的分析上跟各位网友讲解一下。

第一，我分析了这一年来的加息幅度，四次加息总共加息比例30万额度，20年期限的贷款，如果是等额还款月供的话只增加107块钱的月供，也就是利息，从总月供中来算多了107块钱，当然从20年整个还完是一个很大的数字，要多付五万、八万，但是对一般人来说，大部分客户、大部分购房者不应该去看整个几十年所支付的总费用的差额，而应该关注的是他当期每个月应该支付的金额的差异，因为从几十年来说，就像刚刚说的，三十年以后就算是30万还能值多少钱，不要说三十年前，五年前很多人的工资是多少，五年前一万块钱能买到什么东西，五年后一万块又能买到什么东西，资金是有时间价值的。总体来说，不管是经济发展也好、国家的发展也好，货币的物价对比贬值肯定是有的，不管是哪个国家，在整个阶段都有一个现象，除非改朝换代，货币改了，价值不能对应。

另外，像刚刚举的例子，总2200元的月供变成2300元，从投资客来说，它的投资成本有所增加，但作为自住用户来说，他的负担增加。投资客户的成本增加主要要考虑他投资这个房产，假如说他要买这个房产，他预期房价的收益率在半年、一年或者什么期限以内他的房价上涨收益率能不能覆盖到增加的这部分投资成本。就像现在为什么很多投资客户观望，不愿意再买了，并不是由于利息的增加，而是由于现在房价上涨的预期不明朗，不能预期到增加了以后能不能覆盖到成本，能不能在成本以外还能有利润。对自住客户来说，我认为现在这样的增幅至少在这一年来的增幅应该说对他们的购房需求不应该受到大的影响，就像你贷30万，你还要付十几二十万，每个月增加一百来块钱的月供或者利息，应该说有这样的付首期款实力的客户，他就有能力增加这部分的利息支出，不会受到很大的影响，主要是他考虑他现在需不需买这个房子住这个房子，而是说干脆把租金拿来付利息、月供。当然现在月供和租金差异是有一定差异的。从两类，是作为投资需求还是作为自住需求两类来考虑，不管成本增不增加，都是一个影响。但是作为自住客户来说，我个人认为现在的增幅还不足以影响到我们自住的需求。

作为自住的需求也好、投资需求也好，银行有很多产品，刚刚张总提到了有“存贷通”，反正各个银行叫法不一样，但是深圳大部分银行都有这一类产品，存款与贷款有一定的抵扣，这实际上是一种房屋理财产品。大部分银行都有推出，但是大部分客户可能没有想到去选择开这类业务。大部分银行现在也有固定利率贷款，就是固定我选择在多少年以内使用什么利率，不管利率是上涨还还下走，可以选择固定利率比较低的银行。选择固定利率也要考虑自己选择的期限，因为任何一个经济的走势，就像在一个加息通道中，你选择固定利率的时候要考虑这个通道会走到多远、多长，是三年、两年还是一年，可能随着经济的转化，又走到一个下降通道。所以，我建议各个客户应该经过自己对经济周期的展望，自己进行分析或者做一些参考，选择适合自己的固定利率期限和固定利率的标准。

第三是还款方式的选择，你是青年期或者是3、40岁发展比较迅猛的时间还是到了五十岁了，工作上、收入上开始走下坡路的阶段，要选择好还款方式。作为年轻人来说，30几岁以内的在发展期的我建议大家选择的还款方式最好是等额的，不要选递减，你在上升期是比较前苦，年轻人二十几岁，刚刚进入某一个行业，刚刚工作不久，你的积蓄、积累也不多，收入也不会特别高，你到一个顶点的时候，刚开始要付更多月供的时候，那种递减式，虽然看上去总体二、三十年下来少付了多少利息，这是一个数字游戏，也是本身资金的价值，你用了资金当然要多付利息，没用资金就少付利息，并且存在哪个多、哪个少的问题。假如你已经到了四十几岁，你要展望之后逐步在工作或者收入上不再像以前往上走的情况，但是你现在的支付能力是最强的，你可以选择递减方式，前期先多付，逐步再减少。而且现在各个银行的还款，深圳各家银行的服务都是很好的，而且可以选择提前还款，你有资金的时候，如果觉得不愿意多支付利息的时候你可以提前还款。我觉得拉长期限好过在短时间内在自己收入不是特别稳定、特别确定的情况下，就算你贷长期限不受影响，五年以上也是一样的利率，你也可以提前还款。

还有一个是要看看调息方式，每个银行的调息方式是不一样的，特别是在利率上调的时候，你选择你的调息方式，有些银行遇到利率上调的时候是每年1月1日调整，有些银行是选择对年、对月、对日调整，有些是一调息即刻就调整这也要根据利率是上行通道还是下行通道来选择，如果你感觉这一年都在上行通道的时候那你就选择调息选在最远的时候。

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