深圳楼市趋冷清平淡 置业者为什么不考虑买房？

开盘火爆不再；豪宅市场冷清；销售普遍平淡；价格主导市场。是调控让深圳楼市“急速变冷”，还是持续的高位运行后，深圳楼市终于开始回归理性……

深圳楼市将“回归”何处？

几家欢喜几家忧。本周深圳开发商们的表情各有不同：万科无疑是“胜利者”，万科·金域东郡所推单位当日全部售罄，7500元/平方米的均价，迅速让当地的自住客心动，据统计项目所在片区内的自住客比率占据近5成。而位于福田梅林片区的半山·御景，因为2.2万元/平方米的高价，也让不少自住置业者退步。“深圳楼市感觉回到了5年前。”世联地产的一位高层如此表达对当前楼市的认识。无独有偶，在中原一次内部策划会议上也有相关主管称，“要做好深圳楼市持续低迷的营销准备。”

由此值得关注的是，一度以持续高温而“闻名”的深圳楼市，在多种因素的决定下，最终将朝怎样的方向“回归”？

价格重新主导市场10月20日，万科·金域东郡推出首批单位475套，均价7500元／平方米，截至当日下午5点，几乎售罄。据开发商统计，当天参与选房的客户人数接近3000人，成交客户主要为坪山坑梓的原住民，深圳大工业区的企业高管，项目附近的私营企业主和高管等，所在片区内的自住客比率占据近5成。而将于10月27日发售的中海大山地（查看地图）空中别墅和空中院墅单位，虽然同样享有别墅配套，但是由于产品不一样，此次开盘价格会远远低于前期推出的别墅价格。中海方面已经证实，多层空中院墅部分单位均价为7000－8000元／平方米。相对低廉的售价又已经引发市场的轰动，据了解目前项目客户积累数已经相对乐观，其中更有大部分为高诚意的自住客。相比万科、中海的“性价比”，位于福田的半山·御景被置业者普遍认为售价太高，性价比不高而放弃购买，现场一位置业者评价该项目，厅比较大，但房间太小，价格太高，不适合买。

“价格因素将重新主导市场。”世联集团代理部总经理朱敏称，万科·金域东郡之所以热销，是作出了精准的市场预判，“将第一期的销售重点放在自住客身上，而非投资客。”朱敏认为，这吻合当前的市场趋势，“一个以投资客为主导的项目是很危险的。”豪宅或将持续低迷一个以自住客为主体的市场，理应对价格敏感。但是在记者采访中发现，观望中的自住客认为深圳很多物业的价格仍然与其实际价值不符，加上部分在售楼盘直接或者间接的降价行为，在“买涨不买跌”的普遍心理下，又加剧了自住客观望的持续。实际上，从万科、中海“低价策略”中不难看出，深圳自住客们的心理价位依然是关外8千元／平方米以下，1.5万元／平方米则是深圳关内普通住宅的理想价格。

“这是因为深圳刚性需求中仍然有大部分中低收入者的存在。”雅颂机构总经理秦刚(秦刚博客,秦刚新闻,秦刚说吧)认为，对这些置业人群来说，2万元／平方米以上无疑是天价。“自住客才是真正左右市场的力量，”秦刚称，炒家不是物业的最终使用者，也需要自住客来最终入住托市，“如果剔除炒作投机的成分，以深圳自住客的角度来看深圳楼市供给的话，其实并不紧张。”因此在当前的自住型市场，类似在深圳湾投资气氛浓郁的豪宅，根本无法对自住客形成有效供给，而投资客更不会再度杀入。据雅颂机构统计，在深圳关内这种未过渡到自住客手中，没有形成有效供给的住房至少有10000套。“这种有效供求之间的脱节，自然就造成了豪宅目前的低迷。”秦刚称，近期豪宅市场可能出现价格振荡。

“这是物业价格与置业者心理价值重新达成共识的一个过程。”世联集团代理部总经理朱敏则如此看待这一轮的调控与观望，这样的过程将相对漫长，“说现在的楼市冷清，不如说之前的楼市太火热”，她认为就在售楼盘的整体状态来看，深圳楼市还是相当正常的，“只是在营销方面要回归本质。”不可忽略的是，紧邻深圳的珠三角项目，也在分流深圳自住客，“8000元／平方米，在深圳与东莞体验的居住感受截然不同。”上文中的秦刚就称，东莞本土品牌中惠、光大等都已经进入深圳人视线。

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