中原：促销未改楼市低迷 推盘提速后市回暖可期

促销未改楼市低迷

11月份深圳一手住宅市场缩量调整态势未改，交易量进一步萎缩，全月仅成交15万平方米，比10月份下降8%。11月份推售的12个新盘，基本上保持不温不火的销售状态，除部分项目能达到6成销售率外，绝大部分停留在3成以下。新盘开售大多采用了大比例的折扣优惠，折后的价格基本与前期持平或者有少许下调。总体上，价格下调幅度大的，都取得了比较好的销售业绩，价格作为基本的营销手段，显示了较强的威力。推盘方面，由于交易的趋冷，全市的推盘力度有所减弱，除龙岗区保持了较大的推售量外，宝安与罗湖没有新盘推售，其他三区分别有1-2个项目推出。
宏观方面，信贷紧缩局面未改，资金面趋紧抑制了需求的释放。另外，温家宝总理在新加坡关于中国住房问题的重要讲话、土地使用税的开征、深圳国房局拟出让限价房用地等消息都在释放住房政策转向的信号，会进一步加剧置业者的观望心理，市场低迷的气氛短期内难以改变。

本月大事件：

本月温家宝总理在新加坡关于中国房地产问题的讲话，引起了业内的广泛关注，其核心内容“政府的职责最重要的是要搞好廉租房，其次是建设经济适用房，经济适用房大多数要面向中产阶级，在中国，经济适用房户均面积90平方米比较适当”。这一信息释放出强烈的政策信号，经济适用房的覆盖面有望得到大幅提高，买不起商品房又不符合“保障住房”条件的中低收入者购房有望。

11月28日深圳市地税局发布了《深圳市地方税务局关于开征城镇土地使用税的通告》，自2007年11月1日起开征城镇土地使用税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照税额标准计算征收，土地基准地价的高低分为六个等级，年税额分别为30元、21元、13元、9元、5元、3元。此举对开发商的影响比较大，尤其是储备有大量土地、故意拖延不开发的房产商，占用土地越多，持有时间越长，征收的税额也应越多。土地使用税的开征有助于改变恶意囤地状况。此外，地段越好，则每年须缴纳的税款也越多，一级和六级的税额相差10倍，有助于抑制城市中心地段房产的购买动力。土地使用税的开征增大了房价向下波动的可能性，今年9月份以来，深圳一、二手交易量持续走低，开发商资金回笼缓慢，而银行严格控制信贷规模，无论是开发贷款还是购房贷款都陷于半停滞的状态，导致开发商短期资金压力巨大，这个时候，土地使用税开征，开发商又面临税款压力，资金短板问题集中在年底放大，有可能促使开房商通过降低在售项目的售价以获得资金回笼缓解年末的资金困境。

11月30日，国土局发布A816-0039、G02113-0021两宗“限面积、限房价”的双限用地土地使用权出让公告，前幅宗地位于宝安龙华，后幅宗地位于龙岗宝荷路，两宗地列出了详细的出让条件，包括最高售价、竣工时间、购买者资格、单套面积、开发企业资质等，其中龙华地块的最高限价为9840元，龙岗地块的最高限价为8400元，开发建设的限价商品房单套建筑面积一律在90平方米以内。限价房是在限定房价的前提下来竞标土地，要通过压缩开发商的利润空间以及减少政府土地出让收益的途径来实现。限价房的推出有助于抑制房价的快速上涨，如果深圳不断地推出限价地，尤其是对个别地区集中大规模推限价地，将有效稳定该区房地产市场价格。

11月市场详情

1．供应

11月份，全市共有12个住宅项目公开发售，共推新房41万平米，4891套单位，环比上月分别减少8.7%和4.7%，同比去年，分别减少47%和43%。新推项目分布在龙岗、福田、南山和盐田四区。

龙岗11月新入市的项目有7个，新增住宅27万平方米、3173套单位，占全市推盘量的66%，龙岗连续3个月推盘量超过全市5成，位居各区首位。新增住宅主要分布在布吉、坂田、中心城和横岗，其中布吉新推3个楼盘，坂田和中心城各2个，横岗1个。新入市的项目产品类型较丰富，其中三房以下的小户型是主力。本月新入市的项目大多销售成绩一般，开盘销售率超过5成的楼盘有招商依山郡、万科第五园三期叠院和中海大山地。其中依山郡以公寓户型主打，总价低，销售比较理想，万科的叠院house本次销售表现不错，开盘当天销售超过6成，中海大山地则是在10月推盘之后，在11月借势推出最后一批，在价格上较10月有略微的上调，当天销售超过6成。

关内四区11月新入市项目有5个，新增住宅13.9万平米、1718套单位，占全市推盘量的34%。5个项目分别是居家型物业嘉鑫阳光雅居，投资型物业花样年花港和皇御苑，高档物业万科东海岸四期和侨香诺园，本月公开发售项目产品全部是平层单位，没有复式和别墅单位，以小户型为主，90平米以下的单位占76%。本月新发售的5个项目价格走势平稳，有些物业价格有所下调，自住型物业只要定价合理，销售情况还是比较理想，位于梅林的嘉鑫阳光雅居，推售354套单位，开盘当天销售近一半。

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