中原：三级市场成交量略有回升 价格僵持难下

一、 月度概况

今年上半年深圳楼市投交两旺，价格飞速飙升，引起了社会各界人士和人民群众的广泛关注。政府部门为控制房价从7月份开始频繁出台各种杀招，可谓招招见效，8月份二手住宅成交量应声而落，11月的成交比10月份虽略有好转，但仍在低位运行。成交量持续4个月低位运行，正在逐渐改变投资需求者对后市的心理预期，且由于资金压力的影响抛盘套现者逐渐增多，飙升的价格也终于止步并缓慢下调。政策密集期或将暂时告一段落，但前期效果仍将持续发挥作用，市场理性调整期仍将继续。

深圳楼市持续四个月的市场低迷，使许多中介公司感到资金压力，“中天置业倒闭”事件给深圳楼市带来了一场不小的震动，不但对中介行业的声誉造成了不利影响，在一定程度上延缓了市场恢复的速度；而且也引起了开发商的高度重视，近期新开楼盘的定价也更趋于理性；同时也暴露了部分中介公司在资金监管方面存在的漏洞，促使整个中介行业走向更加规范和健康的发展道路。

11月份，深圳二手楼市观望气氛仍然浓厚，自住需求入市缓慢，目前购买力严重不足之时，资金主要流向的楼盘有两个特点，一是前期投资比例相对较低，炒作行为相对较少的楼盘；二是面积相对较小、价格相对较低的中低档楼盘。虽然“中天置业倒闭”事件对深圳整个地产中介行业带来了不利的影响，市场成交短期内出现萎缩现象，但并未阻止自住买家的陆续入市。

根据中原成交数据显示，11月份全市共成交二手住宅约2800套，与上月持平，成交面积23.53万平方米，环比增长7.44%；成交价格与上月基本持平，全市均价13446元/平方米。

11月份，各行政区中龙岗区和福田区成交量下跌一成以上，其他行政区均有不同程度的回升。龙岗区由于前期早已推行二手房交易评估政策，炒作热点较少，所以市场一直相对稳定，但本月环比降幅达12.71%，主要原因在于新盘挤占了二手房的需求，本月龙岗共有8个新盘入市，其中依山郡花园、万科第五园三期和中海大山地由于定价合理，销售均在六成以上，这大大挤占了本区二手房的需求。本月福田区降幅为全市最高，环比下跌13.21%，一方面是由于福田区仍然高企房价阻碍了潜在需求的入市，另一方面是因为嘉鑫阳光雅居和皇御苑三期御花园两个项目的入市，挤占了对二手房的需求。本月宝安区成交量环比上月增长86%，全市增幅最高，主要是圣莫里斯等豪宅的成交开始活跃，同时也显示出自住需求开始陆续入市。盐田和罗湖随着价格的下调，成交量也开始稳步上升，本月环比增幅分别为27.5%和18.33%，充分显示了自住需求的巨大潜力。南山区本月增幅较小，环比增长4.05%，南山区二手房价格高高在上，且一直坚挺难下，仍让自住者望而却步。

伴随着成交量的缓慢回升，虽然全市成交均价与上月基本持平，但不难发现更多的区域开始呈现缓慢下调的趋势。本月宝安区成交均价上升幅度较大，环比增幅高达35%，由于近几月成交量较低，个别楼盘的成交会影响全区的整体均价，本月宝安区由于多宗圣莫里斯和观澜豪园等豪宅的成交，大大拉升了全区的平均价格。福田区由于10月份低档物业成交较为活跃，拉低了全区均价，本月价格有所回升，环比增长13.31%，但比9月仍有一成的降幅。其它各区均出现不同程度的下降，盐田区由于豪宅物业成交比例有所下降，大大拉低了全区均价，环比下跌24.28%；龙岗区由于麻岭新村等多宗底端物业的成交拉低了全区均价，环比下跌16.56%；南山区和罗湖区也有微小降幅，分别为1.39%和6.72%。

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