中联视野：关外二手楼市场回顾与展望（附表）

2007年市场回望

2007年深圳楼市经历了一个犹如坐过山车的过程，今年上半年，二手楼市迎来了一个高峰置业潮，市场表现出量价齐升现象，但进入8月份后，由于受到宏调政策影响，市场表现急转直下，成交大量萎缩，8月份成为市场的分水岭。宝安二手楼市场状况同样表现出这一特点，上半年市场火爆，下半年则急速转冷。1-11月份，关外（包括宝安及龙岗）二手楼成交套数35,640多套，占全市成交总量的40.2%。其中，宝安成交套数18,900多套，龙岗区成交套数16,700多套。成交面积3,505,400多平方米，占全市场总成交面积的43.1%。其中，宝安区成交面积1,739,700多平方米，龙岗区成交面积1,765,700多平方米。

其中，4-7月份四个月中关外二手楼市场出现一个井喷期，月均成交量达5,000多套，月均成交面积达474,100多平方米。但在8月份后，8-11月份月均成交量不足2000套，月均成交面积只有196,300多平方米，两项指标不足4-7月份月均的二分之一。

注：数据来源于深圳市国土资源和房产管理局

现象透析

根据中联地产市场研究中心数据分析，关外二手楼市的整体表现正是全市状况的一个缩影。1-3月份二手楼成交面积处于缓慢回暖期，4-7月份出现井喷的市场状况，8月份以后市场成交面积急速下降，进入了浓厚的市场观望期，并且在持续几个月的观望期下，房价也有所松动。

上半年出现火爆的楼市现象，主要是国内经济良好的运行态势，经济持续增长，另外由于人民币的升值，既吸引了一批国内投资者为资金找出路而投资楼市及股市，同时也吸引了一批国外投资客的热钱进入了国内楼市。但房价在4、5、6、7月的连续攀升下，引起了中央的高度关注，深圳率先收紧了银行的房贷政策，继而推向全国，在银行紧缩的房贷和提高贷款利率、个税政策的不明朗因素等影响下，提高了投资炒房的成本，迫使了大批投资离场，遂成二手楼市在有价无市状况下，有住房需要自住客持币观望，市场拉开了买卖双方博弈的阶段。

在这个过程中宝安二手楼市场出现了同样明显的特点，但更为有趣的是，在上半年楼市火爆的时候，宝安中心区的楼市量价齐升，甚至与南山的楼市互相辉映，成为带动全市楼价飙升的火车头。但在下半年市场逆转的时候，支撑整个宝安市场的成交量的区域中主要集中在西乡、新安及龙华的老区。这个现象不仅发生的买卖市场，同时出现在租赁市场，如宝安老区的香槟广场2居室（面积约67平方米）的房子最新的市场租金约2800元/月，但宝安中心区如第五大道、深业新岸线、金城时代等2居室（面积约70平方米）的房子租金在1800-2000元/月之间。宝安的中心区与传统的老区形象了明显的市场分化，出现这种倒挂市场现象，主要原因在于中心区楼价在今年上半年出现了透支，在地铁还没有贯通宝安中心区，以及各项生活配套设施还没有完善的情况下，居住在中心区会有诸多不便的地方。同时，从下半年来宝安楼市的租赁市场中（主要集中在老区）所表现出的活跃程度来看，在需求的拉动下，租金快速增长，说明住房需求仍然很大。

与宝安区相比，龙岗区二手楼市场表现显得相对温和些，但在大运会的利好带动下，龙岗区1月份二手楼的成交套数和面积均居全市之首，成交套数达1500多套，成交面积达203,900多平方米。随后的市场表现只在全市平均水平线上，与市场大势同步。其中，以龙岗中心城以及大运会新城的区域最为活跃，带动整个龙岗市场的成交量。

后市前瞻

二手楼市明年的市场状况，将随宏调政策的风向标而动，主要受到银行房贷政策、个税、物业税和加大对保障房性的财政支出等政策的影响。同时通过货币政策，如在利率叠加效应及中央执行紧缩的货币政策下，都会对楼市构成利空的因素。另一方面，在国内经济高速增长及2008年北京奥运的积极因素带动下，加上宝安区乃至深圳市存在硬性住房需求的利好因素下，增加了对楼市利好前景。在这两方面的因素影响下，给明年的楼市带来了重重的迷雾。

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