港置看市：2007年深圳三级市场精彩回顾（附表）

一、现象:

2007年的深圳三级市场，从指数走势图上来看，明显呈现出“马鞍形”，即今年上半年，三级市呈现出量价齐升的状态；到了下半年，受国家宏观调控政策（见附表1）的影响，三级市场进入一个相对的寒冬期，交易量大跌，均价呈现小幅回落（见附图2），8月份成为市场的分水岭。

附表1

1-7月份，全市二手房总成交套数为67890套，占全年总成交的74％，8-12月份，全市二手房总成交套数为22891套，仅占全年总成交的26％，跌幅高达66.2％。（见附图3）

二、本质：

据港置地产研究中心提供的数据显示，1-3月份，无论是成交量还是均价，都处于一个缓慢提升的时期；4-7月份，成交量出现井喷式的发展，连续四个月日均成交突破400套，7月份最高峰成交达13545套；从8月份开始，受银行暂停二手房贷款政策的影响，市场成交急速下滑，进入长时间的观望期，12月日成交仅80套，在连续成交惨淡的情况下，房价也开始呈现小幅度下滑的状况。

对于2007年市场呈现冰火两重天的情况，主要是受政策变化的影响较大。上半年，国内经济持续向好，大批内地富豪将富余资金投放到楼市和股市，银行开放对二手楼贷款，国际热钱流入和流动性过剩都是导致楼市交投两旺的重要原因。

进入8月份，深圳各大商业银行纷纷从紧或暂停二手房贷款，加上强征个税的传闻，以及央行的几次加息，使得大批投资客纷纷撤离，而持币待购的用家也随即处于观望状态，二手房交易急速进入寒冬期。由此，我们得出结论，从紧的金融政策才是影响楼市最重要的变量。

三、展望：

2008年的深圳三级市场，前景依然不明朗。一方面，政府发展保障性住房和廉租房的决心强烈，这对三级市场的低端产品构成一定的压力；政府的金融政府是从紧与收缩，这也将对意图进入三级市场的投资客造成一定的心里压力；不过，新的一年，银行方面会有新的房贷配额，银行也将慢慢恢复对二手楼的贷款，这对楼市交易回暖是一个利好，市场也将恢复信心。在这两个变量的影响下，一切对楼市的预期都充满变数。