中联视野：2007年深圳二手楼市综述（附表）

2007年市场状况回望

2007年深圳二手楼市经历了一轮从火爆到寒冬的过程，今年上半年，二手楼市迎来了一个高峰置业潮，市场表现出量价齐升现象，但进入8月份后，由于受到宏调政策影响，市场表现急转直下，成交大量萎缩，8月份成为市场变天的分水岭。2007年1-12月份深圳二手楼成交量91700多套，成交面积850.9万多平方米。其中，4-7月份出现了一个井喷期，4个月合计成交量超过50000套，月均12500套；成交面积达448万平方米，月均112万平方米，两项指标均超出全年的半数水平。与之形成鲜明对比的是9-12月份的市场状况，4个月份合计成交量只有16000多套，月均4000套；成交面积160.7万平方米，月均40.2万平方米。全年的成交套数及面积的走势呈现中间高，两边低的波浪形曲线。

各区的市场状况表现不尽相同，从各区成交面积占当月百分比的走势图来看，罗湖从7月份以后，所占成交面积的比例大幅提升，市场成交相对活跃，而与之形成对比的是，南山和宝安两区，成交面积所占比例急速下降，市场冷清。

现象透析

根据中联地产市场研究中心数据分析， 1-3月份二手楼成交面积处于缓慢回暖期，4-7月份出现井喷的市场状况，8月份以后市场成交面积急速下降，进入了浓厚的市场观望期，并且在持续几个月的观望期下，房价也有所松动。

上半年出现火爆的楼市现象，主要是国内经济良好的运行态势，经济持续增长，另外由于人民币的升值，既吸引了一批国内投资者为资金找出路而投资楼市及股市，同时也吸引了一批国外投资客的热钱进入了国内楼市。但房价在4、5、6、7月的连续攀升下，引起了中央的高度关注，深圳率先收紧了银行的房贷政策，继而推向全国，在银行紧缩的房贷和提高贷款利率、个税政策的不明朗因素等影响下，提高了投资炒房的成本，迫使了大批投资客离场，遂成二手楼市出现无人接盘的尴尬，在有价无市状况下，有住房需要自住客持币观望，市场拉开了买卖双方博弈的阶段。

罗湖区二手楼自7月份以来，成交面积的市场份额迅速扩大的同时，南山和宝安却出现大面积的萎缩，主要原因在于此前南山和宝安的二手楼市吸引了大批的投资客，过度透支了南山和宝安的楼价，在7月份开始出现市场逆转时，由于投资客的撤出，市场便出现了有价无市，无人接盘的市场空档期，两区的市场份额便出现大幅回落。与之相反，由于罗湖区属于深圳的老城区，楼价相对平稳，以小户型居多，这些因素受到了自住客的青睐。罗湖区在7月份过后，吸引了大批有住房需求的自住客购房。

后市前瞻

二手楼市明年的市场状况，将随着此前公布宏调政策执行力度的风向标而动，主要受到银行房贷政策、个税、物业税和加大对保障性住房的财政支出等政策的影响。同时通过货币政策，如在利率叠加效应及中央执行紧缩的货币政策下，都会对楼市构成利空的因素。另一方面，在国内经济高速增长及2008年北京奥运的积极因素带动下，以及深圳市在人口基数大，土地少，市场存在硬性住房需求的利好因素下，增加了对楼市利好前景。对2008年深圳二手楼市的状况，前景乐观而慎重。

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