泛城租售网：2007年深圳二手楼市回顾(表)

2007年深圳二手楼市经历一路高歌后急剧下滑，全年呈现较大波动，尽管如此，二手住宅的交易量仍然创历年新高，全年成交约达940万平方米，同比增长27.37％，二手住宅与一手住宅的成交比例达1.87:1（见表1），二手楼再次占领市场主导地位。其中，上半年二手楼市整体发展快速，成交活跃；下半年由于调控政策频繁出台，观望氛围浓厚，市场成交量萎缩。

一、市场总体运行情况

成交量高涨后急剧下跌 投资客抛盘离市

近年新房供应逐年减少，入市价格高企，而深圳移民城市的特点，刚性需求大，加之投资、投机成分的增加，2007年上半年二手楼市延续去年的涨势，成交一度火红，尽管下半年观望氛围浓厚，但全年成交已大大赶超一手楼。据深圳市国土资源和房产管理局网上公布的数据统计，2007年全市二手住宅交易面积约达940万平方米，同比增长27.37％，二手住宅与新房成交量的比值也从2006年的1.05:1上升到1.87:1，二手楼再次成为楼市主角。

由于追涨心理对置业者的影响，加上炒家的推动，二手楼从年初开始便一度成交活跃，虽然2月受春节长假影响有所放缓外，但总体市场一路攀升，特别是5月，传言政策调控即将出台的影响，买卖双方反价现象减少，业主与客户成交意愿更为浓烈，导致5月成交量迅速攀升。随后，受限外购房、新版合同即将启用的影响，6月市场交易再度攀升，由于国土部门合同登记的滞后性，致使7月交易量成为全年最高点，达134万平方米。由于房价一路飙升，炒家纷纷入市，致使上半年楼市炒作氛围浓烈，福田南、南山有的片区甚至出现炒家接炒家盘的“干炒”现象。

8月新版二手房交易合同正式启用，加上二手房评估系统即将投入使用的传闻，成交量大幅下降，环比降幅为27.74％；9月27日“第二套房提高首付”政策出台，一方面各大银行不断紧缩房地产信贷，有的甚至停止发放二手房按揭，另一方面购房成本增加，使得市场成交量再度下降，9月环比下降达43.43％。市场调控的加重，本想通过转手套现获利的短线炒家，持有成本增加，不得不降价抛售，陆续离市，导致市场放盘量增加。在8、9、10这三个月市场成交量持续下降后，受刚性需求的影响，在成交跌入谷底后11、12月市场呈回暖之势（见表2）。

城市中心依然受捧 关外成交赶追关内

据泛城租售网统计，2007年各区二手住宅成交量中，福田位居首位，其次是宝安、南山、龙岗、罗湖和盐田。由于福田CBD的日渐崛起及配套、交通的日渐成熟，福田的房地产价值逐渐提升，需求量也不断增加，热点片区不断涌现。如彩田片区，由于岗厦村改造，将建成集办公、商业、居住为一体的深圳中心区CBD的现代化商务配套区，使其成为置业者较为关注的片区，成交一度活跃。福田口岸开通的利好带动，福田南的皇岗片区、保税区片区、石厦片区等在上半年也成为投资客热捧的片区。相对于普通住宅，豪宅的抗跌力更为强，一些优质楼盘如东海花园、香域中央等在市场低迷时期依然可以吸引自住客的青睐，因而香蜜湖片区目前仍为自住型买家所关注的热点片区。

南山区受西部通道、滨海长廊及地铁2号线即将开通等利好因素的影响，上半年无论是成交量还是成交价格都出现了迅速上涨之势，蛇口、南山中心区、前海、后海等纷纷成为自住和投资客的青睐，特别是蛇口片区，因靠近西部通道，片区楼盘价格一度被炒家推高，下半年，此片区也成为全市成交量及价格下跌较大的片区。

罗湖区作为老城区，受罗湖口岸影响，上半年投资客蜂拥而至，成交量上升，布心和莲塘片区成为热点片区。布心作为翠竹北路的延伸片区，楼盘售价相对翠竹路而言较低，吸引了众多投资客前来购买，成交非常活跃；而莲塘片区具备良好的居住氛围，受到自住买家的青睐。但到下半年，国家政策频出，前期被炒作的布心片区，由于投资客的离市，二手住宅成交量逐步萎缩，成交价格也出现了下降。

值得一提的是，关外二手房成交量大幅上升，宝安区今年的成交量已超过关内的南山区，龙岗区成交量也超越罗湖。近年关外新房大量入市，关外大盘涌现，大部分新入市楼盘的综合素质并不比关内差，加上关外交通、配套的逐渐完善，而关内二手房价格高企，逼使越来越多的自住客选择性价比更高的关外二手房；另一方面，炒家的入市也进一步带动了关外市场的发展，如宝安中心区等。

价格上半年飙升 下半年呈下跌趋势

2007年上半年楼市形势一片大好，房价也迅速飙升，西部通道、福田口岸的开通等利好因素都间接的带动了房价的上涨，其中南山区以其城市规划及成熟的生活配套，受到置业者的青睐，成交量迅速攀升，成交价格也持续走高。但受9月27日房贷新政的影响，置业者的购房热情被压制，成交量骤减，各区成交价格也出现不同程度的松动。如6月底信和自由广场最高售价可到18000元/平方米，11月放盘最低价出现14000元/平方米，下降了22％。作为老城区的罗湖，普遍楼盘成交均价也下降了15-20％，如明骏豪庭6月售价13000元/平方米，现放盘价降至10500元/平方米，下降19％。

对于豪宅市场，下半年不少投资客为了规避风险，宁愿降价套现，其实这部分投资客购买的房产大多都是前几年以较低价格购入的，即使降价抛售也获利甚多，如中信红树湾最高时售价达34000元/平方米，目前最低放盘价为26000元/平方米，下降了24％。但对自住客而言，他们并不会急于出手，放盘价格也会相对稳定。

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