耕兴律师事务所李建国律师：6点预防购房陷阱

李建国：在3.15消费日就要到来的时候，我觉得搜房网举办这个活动非常有必要。这个题目也非常好：二手房维权预防大于治疗。从我的职业来看，我认为这个提法很有必要。无论从纠纷发生维稳这方面来考虑，还是从成本上考虑，都是“预防”大于“治疗”的。一旦发生纠纷，这个成本就相对提高了。我们从律师来看，也了解了这些情况。实际上可能就是几千元、几万元，但是一旦诉讼，收取诉讼费、总裁费是按照整个标的来计算，这个房子200万，他按200万来收，实际上可能就是几万的纠纷，但是收费要这样来收。消费者打官司成本太高，他一计算基本上就差不多了，打官司没有用。但是不打官司，这个理没有办法讲。所以搜房网提出二手房维权预防大于治疗这个很有必要。

刚才两位老总讲的都很好，我想从这几个方面简单提醒一下消费者怎样预防购房陷阱。第一大点，首先在买房过程中要考察产权人真实性。我在博客上也讲过了，有的人利用合同进行二手房诈骗。甚至有一些人用一些假的资料来蒙骗消费者，所以一定要查清楚产权人。第二小点，共有人。这个房屋到底是几个人的，这个要清楚。第三小点，夫妻的共同财产。夫妻的共同财产如果只写了老公一个人的名字或者老婆一个人的名字，在交易当中这些风险都可能产生。第四小点，优先购买权的问题。因为谁来买这个房子，买了这个房子后有没有效力，这也涉及到优先购买权。

耕兴律师事务所李建国律师

第二大点，产权的问题，就是产权性质要明确。到底是商品房还是农民房，在深圳来讲房屋是多元化的。所以买房的时候要查看清楚。产权问题上还要注意产权的年限，买房子到底是30年还是20年，这个在费用上也是不一样的。第三小点，产权有无抵押，中介公司一般都能够做到位，查一查有没有被法院诉讼保全。第四，有没有房产证。

第三大点，合同约定。第一小点，条款要具体明确，这也是防止纠纷的一个方面。户口的迁出、煤气、管理费怎么缴纳，这些都要明确约定。第二小点，条款要具有可操作。第三，条款要符合法律规定。我们诉讼过程中，就发现有些公司约定了如果没收定金后就不能再继续要求人家卖或者买，法院判决的时候这些条款都是无效的，法院不支持这个条款，所以合同上约定了没有用。所以这也是要注意的。第四点，付款。我认为手续要齐全规范。在付款的时候，我经常看到有些合同下面写着已经收到定金多少钱，最后又出来一个条子，又收到定金5万元或者再补充一下在中介公司监管。像这些方面，实际上有很多的证据消费者手里没有，但是合同上注明了，这些都不是很规范的，发生纠纷后不好判断。在付款上还要注意留有证据，付款的时候没有证据，纠纷就很难解决。第三小点，最好是分期付款。有的人一次付款了，付款后万一碰到风险，把钱卷走了，你找不到了。你应该分期付款。第四小点，资金要由银行监管。这一点从中介的风波来看，特别迫切。现在我也注意到一些格式合同，上面有这个要求，但是大家没有填写。是哪个银行、怎么监管、没有填写，发生纠纷后，有的人就讲了你没有约定监管帐号，我怎么打款给你，这个付款就不明确了。第五小点，按揭程序要注意。如果这个按揭款正式变换后，有没有效力。一般分两种形式，按揭三成或者七成，约定后，银行不能承诺怎么办？这个要约定。有的约定如果按揭款不够，由买方继续补。这样就清楚了。

第四点，费用约定承担问题也要约定清楚。第二点，消费者要把费用最好列出清单。

第五大点，要选择信誉好的中介公司。第二点，要有实力的。即使发生纠纷，找到你，可以赔得起。第三，中介公司办理手续的时候手续要规范齐全。好比说，这个中介公司委托谁具体的经办这个事情，最好由中介公司进行授权或者在合同上明确注明经办人，这样就避免一些矛盾了。

主持人-搜房网二手房集团深圳分公司副主编 罗宏春

主持人（罗宏春）：我想今天各位中介公司老总也都会告知买卖双方有可能出现哪些问题。比如说在合同上注明备注、负责人。

李建国：这样对双方都有好处，对消费者、对中介公司都有好处。有一些是冒充中介公司进行中介服务，这一点对中介公司也有风险。

第六大点，律师要参与。买房过程中，委托律师或者出现纠纷后委托律师，你也要像选择中介公司一样，要选有诚信的律师。跟这个律师交谈过程中，他讲的话是不是诚实的话。第二，这个律师对二手房交易是否专业，如果他是外行，你委托他办事可能就心里没底。第三点，律师收费要合理。

我提醒消费者要注意以上这些方面。