美联:有效供给不足 福田CBD写字楼难对外企胃口

•单一产权写字楼供应甚少

自福田中心区规划开发以来，整体写字楼的供应量超过300万平米。根据美联蓝筹甲级写字楼指数，目前中心区写字楼整体空置率较低，保持在5%左右。优质写字楼诸如卓越时代广场一期、诺德大厦等租赁成交都很旺盛。然而片区内“单一产权”的写字楼供应甚少,大量的写字楼已发售给小业主,造成大面积单位“一房难求”。从深圳总体而言，按可使用的办公面积计算，福田CBD南区(以深南大道分界)的“只租不售”的写字楼供应占到全市的44%,大约在29万平方米左右(见下图),客户如想在福田CBD找到连续几层可供租赁的单位，基本上很难。

“单一产权”的供应在深圳相对较少，主要有以下原因：首先是多数发展商实力有限。目前深圳写字楼的发展商有实力的公司寥寥，且多数公司商业物业的开发经验有限。不少公司都以尽快回收资金为主导，因此对买家的控制相对较少。其次,目前用家以小公司居多。深圳写字楼的用家由于城市发展的特点和导向,主要以小公司为主。其“小”表现为规模小、品牌效应小，因此所需面积也少。以罗湖的国贸大厦周边区域为例，主要租赁成交面积在100-200平米左右；福田国际商会大厦周边办公面积在200平米左右的单位需求也较旺。

•知名外企需要大面积单位

随着WTO协议的履行，2004年12月中国零售业向外资开放，2008年金融业包括保险、银行、证券业也将全面开放。在这样的背景下，会计师事务所、律师事务所、咨询、物流等跨国公司纷纷抢滩深圳,罗湖与福田的优质写字楼无疑成为其首选。

然而对于知名外企,大面积的可供租赁单位是必要因素。以全球四大会计师事务所为例，普华永道在信兴广场租赁面积超过2000平米，德勤和毕马威在华润中心一期都租赁了两层单位,办公面积也都超过2000平米，与安永在嘉里中心的使用面积不相上下。

•写字楼品质仍需改进

福田CBD新建写字楼整体规划整体划一,绿化率也相对较高。目前绿色理念已成为西方建筑行业的主流设计思想，采用了节能措施的写字楼，可使得整幢大楼的能量损耗降低35-40%,因此知名外企除了关注写字楼软硬件的品质感外，对办公地点内外的空气质量、生态环保等因素也非常重视。京、沪等地甲级写字楼的开发已开始迎合此需求，深圳目前也开始有甲级写字楼进行绿色建筑认证体系（LEED）认证，务求吸引高要求的外资公司。

福田中心区不少的写字楼外表虽然光鲜靓丽，但使用起来就不尽如人意，例如电梯数量有限，走道狭长，过道装修粗糙，洗手间维修频率高等。另外在服务上，不少写字楼的招商策划能力有限，在零售服务商选择和规划方面尚有不少可改进之处。因此与广州、上海等地相比，深圳甲级写字楼的租金也相对较低。

深圳优质写字楼走俏也就是自05年开始，就其生命周期而言，尚处于上升周期。然而优质写字楼的定义不是越高越好,也不是越新越好。如若能真正从目标客户群的需求角度出发,我们预期，福田中心区写字楼的春天才刚刚开始。

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