美联：深圳一手商铺反弹在即 商铺价格探底

“阳春三月，春光明媚。”冰封半年之久的一手商铺市场，能否摆脱冰雪束缚，重返去年成交高点呢？从整体走势来看，预计一手商铺市场量价会有所反弹。

商铺供应增加

从2月深圳一手商铺新增供应情况来看，数量开始有所回升，总供应量为176套，约4万平方米，较1月增长了近一倍。但这是春节过后市场机制的正常恢复，可以作为商铺市场转暖的标志。随着深圳可供房地产开发资源的日益减少，商铺供应量亦逐年递减。07年全年供应量才达47万平方米，与06年全年供应相比下降了37%。从供应结构情况看，开年以来一直是宝安区独占鳌头，仅于1月就抢占了50 %的市场份额，步入2月后又再次集中发力以97%比重统领一手供应市场。关外商业资源开发力度的增加，为打造新的商业氛围奠定了基础。

开发商或将调整定位

早前开发商对所开发的住宅底商期望过高，主要表现在两个方面。一方面，开发商就07年 “大运会”、“西部通道”等主题，对房地产市场进行了全面炒作，扎堆上市。光龙岗区全年开发住宅底商总面积就高达21万平方米，南山、宝安区开发的底商项目分别为6.9万平方米、12.8万平方米。开发商揪住部分未来的利好因素大做文章，忽略项目的本位需求，难免会减少项目原有的卖点。另一方面，开发商对住宅底商定价过高，招商策略又贪图大而全，使得部分投资者望而却步。而一旦招商策略有所偏差或主力店引进失败，会导致整个项目的性价比严重失衡，加大底商的空置率。而住宅底商所服务是社区内的住户，经营种类受到局限，只能根据社区内的消费习惯，引进小型餐饮、士多店、洗衣店等类型的商家，造成招商困难。开发商的定位失策，引发的一连串不利因素，不仅给社区内住户带来不便，还缩小了社区内商家的利润空间。日前万科的部分住宅项目刮起了一股“打折风”，一些住宅底商也可能调整原有的策略，以适应新的市场需求。

商铺价格探底

受07年下半年政府调控和宏观经济的双重影响，一手商铺整体销售疲软，市场消耗乏力。销售量从全年第一季的2159套，下降至第四季的504套，让商铺滞销量加大。07年全年批售项目销售与空置的比例达到1：3，绝大部分滞销项目都是关外（宝安、龙岗）的住宅底商，由于这些住宅的入住率较低，现有的客户群体很难支撑社区内商业发展。商铺价格在这些因素的影响下，也出现了下滑的局势，均价从第二季的2.6万元/平方米，跌至1.5万元/平方米。08年在政府对关外两区规划的扶持下，宝安、龙岗的商业环境会逐渐转好，而关内部分优质物业的升温，使得一手商铺价格将会有所回升。

综上所述，随着商铺市场加大供应，一些开发商可能会调整目前过于积极的销售策略，目前深圳商铺价格已经接近谷底，相信在2008年深圳商铺市场可能将出现稳步回升。作为投资者而言现在是精挑细选，逢低入市的好时机。

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