深圳龙华新建厂房用地问题 正常取得建厂房用地程序

1问：正常取得建厂房用地程序为何？

答：以取得出让(批租)性质的国有土地使用证之程序为例，其办理流程如次：a.与县市级人民政府以上的土地管理部门签订国有土地出让合同b.依合同内容缴纳出让金c.申请土地权属登记d.领取国有土地使用证P.S.如该笔土地系属集体所有的土地，尚须签订征地补偿协议，先缴付征地费用，由市国土局征用为国有土地后，再行出让。

2问：要取得哪些证照方能确保公司权益？

答：为确保公司权益，建厂用地应先查明地目是否为工商业用地，如系以出让(批租)方式取得，须注意相关用地程序是否完备以及是否取得出让性质的国有土地使用权证，建厂完工验收后另须申请取得房产证。

3问：何谓“三通一平”？有哪些地方须注意？

答：所谓三通一平，系指通水、通电、通路以及土地整平而言。另亦有所谓“四通一平”/“五通一平”/“六通一平”/“七通一平”等等。亦即通上水(饮用水)、.通下水(排污水)、通电、通路、通讯、通煤气、通热气以及土地整平。总之，通的越多，土地使用也就越方便。

但要提醒台商注意的是，购地合同须明确约定：通水，须埋设多少口径之水管，每日须供水多少吨；通电，须提供多少电量，多少KVA；通路，须开辟多少米宽的道路；土地整平，须与主干道的路面水平，若未言明恐有争议。此外，大陆水电供应量往往不足，因此三通一平可能会有所谓“增容费”问题产生，亦即增加水电容量应缴纳之行政事业费用由使用者负担，在此亦提醒台商宜先查明当地水电增容费若干，以充分了解土地成本。

4问：建地取得后，每年还须缴交哪些税费？

答：一般来说，以出让(批租)方式取得的土地不必再每年缴纳土地使用税，但以无偿或划拨方式取得的土地，则仍须依规定缴纳土地使用税。

5问：若由地方政府无偿赠与或由地方政府行政划拨用地，是否具法律效力？

答：基本上，国有土地使用证有两种不同性质，一是属于出让性质的国有土地使用证：以出让方式取得的国有土地使用权，在使用年限内可以转让/出租/抵押/分割/继承，或用于其它经济活动如作价合资/合作/土地经营开发等等；另一则是属于行政划拨性质的国有土地使用证：以划拨方式取得的土地非但不能转让/出租/抵押，县市政府还可以根据城市建设发展或规划之需要，随时将行政划拨土地使用权连同其地上建筑物以及其它附着物收回，因此，地方政府无偿赠与或提供行政划拨之土地虽具法律效力，但仍有相当风险存在。万一台商投注大笔资金兴建厂房，其后却遭县市政府收回用地，台商因未取得出让性质的国土证，导致无法取得征地补偿费，最终权益仍无法获得保障。

在此建议，若系取得行政划拨性质的土地，不妨考虑补办出让合同，补缴土地出让金，以取得出让性质的国土证。