美联物业：消费需求缩减 楼市回暖趋缓/表

深圳楼市3月成交量环比大幅上涨（如表1），市场上开发商的“探底特价房”也销售良好，市场看好预期渐浓。然而，3月住宅市场成交量大幅增长主要是由于基期（2月份）成交量过低，因此3月份的成交量回升应属正常。而且同比增幅下降则说明目前住宅需求仍未恢复至去年水平。笔者认为，楼市回暖可能不会太快到来，原因在于整个楼市的消费需求正在受到挤压。

•社会资金回转银行

一季度，全国债券发行量较去年同期大幅增加，同比增长51.71%，累计发行4690.18亿元。全国债券发行量的增大显示出货币紧缩正在发挥作用，部分社会资金通过购买国债等渠道流回银行，社会投资需求得到了消化。这一情况在一线城市尤其突出，例如，一季度，上海金融机构新增人民币各项存款1970.3亿元，同比多增1448.7亿元。其中，企业存款和储蓄存款分别增加837亿元和591.4亿元，同比分别多增665.2亿元和412.9亿元。这表明企业与居民不约而同的增强了存款意识，社会资金大规模回转银行。社会资金回转银行主要源于人们普遍对未来资本市场看空，其直接原因是股市与楼市同时下跌。这一次的资金流动意味着楼市需求正在减少，回暖将会是一个缓慢的过程。

•宏观经济有可能回落

4月16日，国家统计局发布了一季度我国国民经济运行的主要统计数据。这些数据显示，我国经济有可能快速回落。影响经济回落的因素包括：国外经济减退影响出口减少，一季度，贸易顺差与上年同期比，减少了49亿美元；企业的利润水平大幅下降，全国规模以上工业1—2月份累计实现利润回落幅度达到27.3个百分点；城乡居民收入实际增长幅度低于上年同期。这些数据显示出社会购买力正在减弱，而对于房地产此类处于消费链上层的大宗消费品来说，其受到的影响尤其巨大。；

•调控预期仍然存在

中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2008年第三次上调存款准备金率，银行贷款金额再度削减，有分析人士指出,此次受冻结的资金约为2000亿元人民币，总量上对货币市场的影响有限。但是此举加大了政府控制CPI高涨，流动性过剩的预期，这种预期将加强人们对目前股市与楼市的看空预期。同时，摩根大通亦认为，2008年下半年，中国仍有三次加息，目的是加强对资本市场的控制。

基于以上分析，我们认为，楼市需求并非始终刚性存在，政府调控正在削弱整个社会购买能力，房屋市场的购买需求也会大量减少，楼市回暖仍需假以时日。

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