中联杜欣:后奥运时期深二手楼市预期表现平稳

深圳市二手房市场经过2007年大起大落的市场洗礼后，新的一年的到来，市场显得更为理性，一方面体现于房价的稳定，房源量的充足；另一方面在于市场的客源回归到以自住客为主体。在这两方面的有力保证下，促使深圳市3月份的二手楼市场初现回暖迹象。

与去年相比，由于投资客的大量入市炒作，楼价攀升，把自住客源挤出市场。楼价的虚高，透支了市场的各种利好因素，导致去年整个第四季度市场成交疲软，这种市场状况甚至延续至2008年初。

历经几个月的观望期后，在市场调节下，价格又重新回归理性，其中南山和宝安二手楼价格的振荡显得更为突出，由于过早透支了南山西部通道及宝安中心区的城建规划等利好因素，两区域的楼价泡沫严重。从中联地产成交数据分析，去年南山后海及蛇口片区二手房成交均价峰值达20323元/平方米，宝安中心区为17152元/平方米。现时两区域最新的成交均价分别为13262元/平方米和11054元/平方米，相比之下分别下跌了34.7%和35.6%，成为深圳二手房市场中跌幅最大的区域。与之形成对比，罗湖和福田相对靠稳的楼价表现，自去年下半年以来，成交量也较为集中于这两个区域，同时也成为了带动今年3月份深圳二手楼市回暖的主要区域。

今年房地产行业所处的经济环境、面对的挑战以及制约的因素，都较以往更为错综复杂。从大的方面上说，国内外经济形势的剧变，如美国次贷危机引发的经济衰退，势必影响到我国GDP的增长；年内实行紧缩的货币政策，对资金密集型的房地产企业构成了严峻的融资压力；国内外的物价通胀加剧，使国内的营商环境变差，等等这些因素构成了深圳房地产业乃至二手中介行业的大气候。从行业内部方面上说，关注到近期由万科率先启动的一手新房降价促销下，引发市场连串的连锁反应，一是众开发商纷纷仿效挤降价的独木桥，二是出现前期已购房业主的“群退”现象。这些因素都不利于房地产市场的稳定和复苏。

作为二手房市场的上游行业，一手新楼价格的振荡，势必会波及到二手房市场，给3月份刚回暖的二手楼市场笼罩了阴影。尤其是对一手新房较为集中的关外市场，某些物业的售价比早期开发的二手楼价格还要低，给二手楼市场构成了挤压。一方面是分流了市场上的部分自住客源；另一方面是给二手楼市场构成了降价压力。二手房的价格波动，会延滞市场的复苏期，在这个过程中，市场成交量将更集中于少数的几家品牌中介。中介公司能否对市场作为正确的判断，能否采取适应市场的灵活措施，能否树立公众对企业诚信经营的信心等等成为市场考验中介公司的指标。

上述这些对房地产业的利空因素，在奥运前暴露，通过市场的提前消化和调节，在后奥运时期，减轻楼价的振荡，有利于整体楼市的健康发展。从利好因素分析，人民币的升值，有利于国内物业资产的保值增值，同时，奥运效应的对国内经济的有力支撑下，国内的投资环境跃升到一个新的平台，拉近与欧美市场的距离。另外，从深圳二手房市场的情况分析，在成交量萎缩的同时，住宅租金一路上升，喻示深圳市场存在大量的住房需求。经过一轮的市场调节的寒冬期后，深圳二手房市场将迎来春暖花开。

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