指南:从韩国的公共住房看中国保障性住房制度

经济高速发展、城市化过程往往伴随着大量中低收入群体无法支付高额的房价，特别是在首尔等地区出现大量的投资客、炒房群体，影响了社会稳定和金融秩序，因而韩国政府主导大力发展面向城市中低收入户的公共住房政策。

韩国公共住房政策通过建设中小型住房和租赁住房等公共住房，致力于解决中低收入户的住房问题，并且为此在财政、宅地、金融和税制等方面给予优厚支援。韩国公共住房的主要类型有：1.小型商品住房，针对拥有购买力的中低收入户而建设的小型公共住房，住房面积约为60平米以下。2.公共租赁住房，这是由国家或地方政府投入政府预算建设的，或者通过“国民住宅基金”的支援而建设的租赁住房。按照公共租赁住房概念，韩国政府采用了“永久租赁房”、“公共租赁房”和“国民租赁房”等措施。永久租赁房是专门针对城市贫困居民而设计建造的非营利性住房。其余几类住房是微利性的，供给对象仅限于中低收入者，资格审查制度非常严格。公共租赁住房的租赁期为5-50年，租赁期满后卖给租住者，供给对象为那些由于拆迁等原因造成的无房者等中低收入户。国民租赁房是现在韩国政府进行的最核心的公共租赁房制度，其租赁期为30年，求租对象为前一年收入不到城市工人家庭月平均收入50%～70%的无房者，并且是住房认购储蓄户。这些城市中低收入户公共住房政策实施以来，极大地缓解了韩国住宅供求矛盾，最大程度地保障了居民的住房需求，与此同时，极大地遏制了住宅市场投机泡沫，房价水平走向平稳。

分析韩国公共住房政策富有成效的原因主要为：首先，保障目标及范围明确。韩国政府进行了社会阶层细分化工程，如绝对支援阶层、部分支援阶层和自立阶层，对不同阶层实施不同的公共住房政策；其次，公共住房建设标准有合理性，严格面积控制，全部在85平米以下；再次，制定了相关法律确保立法保障，先后制定了如《住宅供应法》、《租赁住宅建设促进法》等；最后，韩国政府强化了在住房金融、宅地供给和有关租税的优惠，特别是为降低土地成本，由大韩住宅公社或土地开发公社等公共机构开发公共住房用地。对购买小型住宅、租赁住房者进行大幅度的税收优惠，比如在流通和保有住房环节上产生的取得税、登录税和转让所得税进行免税或减税的优惠政策。

中国须构建市场化的保障住房体系

2007年中国房价在全国范围内形成了新一轮的快速上涨势头，特别是深圳、广州等一线城市，分析此轮房价暴涨的原因：一方面是宏观经济形势、通货膨胀压力所致，国外热钱竞相涌入房地产，加剧了不动产价格的上升；另一方面，近年来深圳、北京等一线城市投资投机行为充斥市场，恶意炒作促使房地产市场存在相当的泡沫。

由此可见，中国在高速的城市化进程中必然面临类似韩国等国家所经历的房地产市场的问题。相关政府部门深刻意识到了住宅市场所存在的问题，2007年房地产市场调控政策导向发生了重大的转变，结合香港、新加坡保障性住房体系，增加中低价位保障性住房供应量成为政策主旋律，非保障性住房通过市场化手段调节，对于过度炒作投机，政府将通过紧缩金融政策予以打击。

目前中国一般城市的房价/家庭收入比大部分超过了12，远远高于国际上的3-5的标准，且房价过高还是建立在教育、医疗市场化和社会保障能力严重不足基础上的。韩国也曾经历这一过程，因此韩国政府在2000年以来一直强调重视针对中低收入户的公共住房政策，目前看，中国将逐步建立多形式、多层次城镇住房供应体系，稳定和平抑房价，高档商品房将主要依靠市场进行调节，但对恶意炒作投机将予以严厉打击。中国目前出台的多项金融紧缩政策就是为了防止中高档住宅市场的过度投机。