美联:写字楼市场新增售盘稀缺 小面积受宠

市场现回暖迹象，短期内新增售盘稀缺

据美联市场研究部统计，四月份一手成交133套，其中三月份开盘的滨海大厦成交85套，占据总成交中的六成。市场回暖并非价格下调所致。从一手价格来看，目前在售的滨海大厦单价在18500元左右，香年广场的单价达24000元，海岸大厦西座单价达29000元，时代财富大厦的单价更高达36000元。笔者以为自用型企业的入市是一手成交回暖的主因。滨海大厦就是一个很好的佐证。宝安作为深圳西部滨海区域，集海港、空港和毗邻口岸等因素于一体，汇集了大量的现代物流企业，大量的自住需求促进了滨海大厦的成交。另一方面，短期内可售新盘仍然十分稀缺。近期推出的荣超中心及嘉里建设广场都是“只租不售型”物业，中心区仅有卓越时代广场二期一个可售项目推出，其它片区短期内几乎无新盘推出。稀缺的可售项目亦是市场回暖的一大因素。

小面积单位成交活跃

从美联的成交数据来看，小面积单位成交活跃。租赁方面，七成的成交物业其面积在150平方米以下；其中又有70%的物业面积在100平方米以下；而面积在500平方米以上的物业仅占市场成交的一成左右。从成交结构分析，租赁成交主要集中于中心西及华强北两大片区，这两大片区的物业都以小面积单位为主。华强北作为深圳的电子世界，该片区办公物业主要定位于电子类及科技类企业，而这类企业的办公场所一般以小面积单位为主。中心西片区毗邻中心区的区位优势吸引了大量无法进入中心区的中小型企业的入驻。

买卖方面，面积在100平方米左右的单位成为市场主流，且以中档写字楼物业为主。对于中小型企业而言，办公成本是他们选择办公场所的首要权衡因素。目前，深圳甲级写字楼物业均价在28000元/平方米左右，而中档写字楼物业售价一般在15000-20000元/平方米之间。两类物业价格悬殊巨大，一些中小型企业为降低办公成本只能选择中档办公物业。

“只租不售型”物业分流大型租客

目前正在招租的荣超中心及嘉里建设广场一期两个项目推出新办公面积达15万平方米。据笔者调查，这两个项目主要针对一些大型租客招租。嘉里建设广场一期的招租面积一般在600平方米以上；而荣超中心目前只整层招租而不分租，租赁面积亦在1500平方米左右。另外港中旅大厦亦为只租不售物业，即将进入招租阶段，这使得中心区单一产权物业达到九座，此类单一产权物业将分流市场上相当分部的大型租客，吸引一些国际型及国内大型企业的入住。而且此类物业的租金普遍较高，比如上述两个正在招租阶段的物业租金都在180元/平方米.月左右，而目前深圳写字楼平均租金水平为100元/平方米.月。单一产权办公物业的大量存在将推高深圳写字楼物业的租金水平。

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