楼市：供求比例接近2：1 深圳房价难以止跌

编者按：在本届春交会上，人山人海的火爆场面令“回暖”成为近期业界使用频率最高的词汇，而世联地产一份《负利率时代的V型反弹》的研究报告，更是让“回暖论”攀上顶峰。市场真的已经回暖了吗？不必要再纠缠于短期走势的技术分析，让我们回归到问题的本原吧，那就是深圳楼市的市场供求关系在未来8个月里将会发生怎样的变化，这才是决定楼市未来走向的基础。《黄金楼市》派出强大的采编团队，深入了解今年5-12月深圳各区的市场供应量，以期为读者呈现出深圳楼市最为真实而全面的市场数据。

“我想多看看再决定。”家住龙华的温成原打算在5月换房，但在选房的过程中，他突然发现“龙华可选的房子突然多了很多，售楼员对他的态度也好了很多，更重要的是，价格也比以前便宜了很多”，于是他决定放慢脚步，“我觉得市场不会那么快好起来，因为我看到很多人都像我这样，他们也都想精挑细选。”事实正如温成的直觉判断一样，据本报记者针对鹏城六区的实地调查，并综合深圳中原地产及世联地产两大中介机构的研究数据，包括5月份在内接下来的8个月时间里，鹏城新增住宅供应将会高达400万-600万平方米，而加上此前的存量房以及可能出现的潜在供应，这个数字可能会达到近1000万平方米，比去年同期整整翻了一倍，直追2004年之前，而那时的深圳房价，风平浪静。

住宅供应近千万m2

春交会上，世联地产副总经理张艾艾在一次论坛上发布了《负利率时代的V型反弹》，指出目前深圳楼市将面临着巨大的成交量V型反弹，买房时机已到。虽然张的反弹仅限于成交量的反弹，但这不影响业界迅即把她的观点解读为包括房价在内的楼市整体都将发生巨大的反转，这令“回暖论”一夜间达到高潮，也在业界引发派别鲜明的巨大争论。

“我们仍然认为，‘五一’期间成交量的放大，不能看作是楼市回暖的信号。”深圳中原地产总经理李耀智表示，“供求关系才是决定楼市走向的基础，开发商未来仍面临着明显的调整压力。”据中原地产深港研究中心发布的数据显示，未来5-12月，深圳楼市可以确定的住宅供应量约437万平方米，加上约达150万平方米的潜在供应和4月底高达340万平方米的存量房，鹏城未来8个月内预计的住宅供应将达到接近1000万平方米的巨量。世联地产所提供的新增供应量也大致在500万平方米左右，新推盘量大约60-70个。而本报记者探访六区获得的新增供应量下限在450万平方米以上，其中，龙岗、南山、宝安三区合计在350万平方米以上，罗湖、盐田、福田三区合计也在百万平方米以上。

500万平方米，几乎相当去年全年深圳住宅实现的销售量（500.4万平方米），而总共近1000万平方米的供应量，更是直追2004年之前的市场供应。在目前新房滞销的背景下，增量房与存量房的同时存在更是加剧了市场压力，“按目前销售速度计算，仅4月底340万平方米的存量房便需消化至少8个月。”报告撰写人、深圳中原地产深港研究中心总监张伟说，“加上增量房及潜在供应量，我们预计，年底深圳存量房可能会达到154万-375万平方米。”

供求比例接近2：1

据深圳各家中介提供的数据以及本报记者调查所得，深圳楼市目前已经出现了明显的供应过剩格局。接近1000万平方米的供应量，要在8个月内消化完毕，每天都要卖掉大约460多套房子（以套均90平方米计），是目前日均销售量的大约两倍。在目前的市场局势之下，短期之内，几乎是不可能完成的任务。而以张伟的测算，今年1-4月，深圳住房销售约74万平方米，比去年同期剧降68%，住宅供求比更是多年来首次出现逆转，达到了1.9：1，比过往3年同期的供求比平均为0.67：1高了3倍。

从记者目前掌握的情况，未来深圳住宅供应主要集中在南山、宝安、龙岗三区，新增供应均在百万平方米以上，其中，龙岗更是以多达150万平方米以上的巨量供应高居榜首，因此，预料后市的销售压力也主要存在于以上三区。而诸如龙岗中心城、宝安中心区、南山前海等等区域，更是成为推盘的重中之重。

“接下来的市场运行，即便不再有政策影响，市场自身的调整压力也足以令房价持续目前的下行趋势。”龙岗一位不愿具名的开发商高层坦言，除了罗湖区域可能会相对稳定之外，其余区域可能都还会继续面临价格回调的压力，尤其像龙岗中心城、蛇口、深圳湾填海区、前海、龙华、盐田等等区域，调整幅度可能还会不小。上述置业者温成更是表示，关内房价整体回调到1万元/平方米以下他才会考虑。