中联视野：四月二手成交量上扬 关内成交活跃

深圳市二手房市场继3月份回暖后，4月份市场表现持续升温，成交量上扬，全市成交套数4333套，环比上升34.9%；成交面积38.4万平方米，环比上升1.5%。受关外新楼盘降价促销影响，市场表现为关内活跃，关外放缓，成交量多集中于关内罗湖和福田两区域，占全市总成交量的50%。市场盘源量增加，自住客有更多的选择空间，成交房源趋于90平方米以下的小户型住宅。

市场回暖  后市仍添变数

根据中联地产市场研究中心数据分析，4月份全市二手楼成交均价为10771元/平方米，环比上升2.48%，成交套数4333套，环比上升34.9%，数据显示，成交量上扬，拉动二手房价小幅上升。
单从4月份成交数据观察，市场在3月份回暖的基础上，有加速升温的迹象，但同时，受新楼盘打折销售影响，对二手房的挤压作用通过市场机制传导逐渐显现。后市仍然处于价格下降通道，受此影响，市场在此轮价格下调博弈中，给刚回暖的二手楼市带来不稳定因素。市场普遍对后市看跌的情况下，预期会形成新一轮的观望期，二手楼市场回暖期受到延缓。此轮新盘打折，对二手楼市的影响滞后期约为两个月，具体对二手楼构成的冲击程度，预计会在5、6月份间逐渐显现出来。

市场分化  关内活跃关外放缓

4月份关内罗湖、福田两区成交套数占全市总量的50%，成交面积占全市总量的48%，是二手楼市成交量较为集中的区域。与关内相对而言，关外市场成交表现有所放缓。主要原因在于关外市场新盘上市较为集中，开发商降价推盘力度较大，二手房市场受到的挤压较为明显，新盘成交活跃。致使二手房市场形成分化，关内活跃，关外放缓。

根据中联地产市场研究中心数据分析，4月份福田区二手房成交均价为13381元/平方米，居全市之首，环比微升0.1%；罗湖区二手房成交均价为9193元/平方米，环比下跌3.8%。关外市场二手房成交价格下跌幅度较大，其中，宝安区二手房成交均价为8208元/平方米，环比下跌4.8%。

新盘价格或成二手房区域价格新座标

4月份深圳迎来新盘推盘的高峰期，全市共有34个新盘上市发售，大部分集中于关外的宝安和龙岗市场，短期内对二手楼市构成冲击，长期内则影响不大。受此影响，二手楼市场的回暖时间表取决于新盘被市场消化的速度，新盘能一次降价到位，有利于市场早日回暖。

新盘的销售价格最终会通过市场机制传导至二手楼市场，其最新销售价格，成为今后影响二手房片区间价格的重要风向标。现时新楼盘的售价，很大可能会成为区域内同质二手楼市场价格的新座标。

租赁市场成交回调  租金年内首次录得下降

租赁市场经过几个月的持续活跃后，租金价格首次录得下跌，3月份租赁市场达到高峰后，换租率和回深人流高峰期已过。4月份，全市物业租赁市场成交放缓，放租盘源量增多，全市月租金均价为38元/平方米/月，与上月环比下跌2.5%。其中，罗湖月租金均价为41元/平方米/月，环比上升2.5%；福田月租金均价为50，环比下跌2%；南山月租金均价为39元/平方米/月，环比下跌4.2%；宝安月租金均价为25元/平方米/月，环比下跌6.3%；龙岗月租金均价为23元/平方米/月，环比下跌4.8%。

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