美联市场分析：一手行情继续回暖 成交放量增长

一手新增量为零，未来一手销售压力大由于从07年下半年起，市场行情急转直下，写字楼一手新增供应时间纷纷推迟。进入08年后也仅有两个新增写字楼项目（香年广场和滨海大厦）入市，其中4月份新增供应为零。不过据美联物业市场研究部的统计数据显示，今年全市写字楼市场预计会新增100万平方米的左右的建筑体量，而前4个月已有10万平方米的体量入市，因此未来8个月不到的时间内，将会有90万平方米左右的新增体量入市。这意味着今年剩下的时间内，写字楼一手市场供应将会很充裕，当然项目的销售竞争也将会很激烈。

一手行情持续回暖，成交放量增长写字楼一手行情延续了3月的回暖态势，不仅如此，成交量还放量增长，环比三月增长近五成。成交的大户是宝安中心最近开盘的滨海大厦，占到四月总成交量的六成多，其它各在售项目各有些零星成交。据美联物业市场研究部统计，目前一手在售项目可售套数约1300套，可售面积约20.5万平方米。若今年下半年新增项目全部如期推出市场，则在售项目的销售压力会陡然增大。所以笔者认为，未来几个月将是目前在售项目加快销售的最佳时期。

二手买卖不温不火，市场交易租赁为主二手市场的行情走势变化不大，依然是以租赁交易为主，买卖交易为辅。4月二手交易的八成以上是租赁成交，买卖交易不到两成。其中中心西区是整个市场交易的热点，在买卖交易中中心西占一半，在租赁交易中中心西区亦占到四成以上。另外，中心区和华强北也是租赁交易的热点片区，分别占到整个市场租赁交易的二成和三成。买卖成交的平淡和租赁交易的火热也让二手写字楼市场的价格及租金的变化有所差别，据美联物业对甲级写字楼蓝筹物业的监测来看，价格正处于微幅调整中，而租金仍保持稳定的上涨，这让甲级写字楼蓝筹物业的整体投资回报率又录得微小的上涨。

市场展望通过上述市场描述，笔者认为，其一，今年二、三季度将是在售一手项目下大力气销售的时间段，难免会有各式各样的促销手段，过去几个单位捆绑销售的手法会受到一定程度的抑制；其二，由于一手行情在回暖，但与07年的市场高点相去甚远，所以二手市场交易整体还处于一个观望的气氛中，其未来的变化将依一手行情的变化而变化。

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