施永青：深圳房价成倍暴涨空间巨大

6月5日，施永青在2008房地产行业高峰论坛上指出房价暴涨完全合理。  

其实从房地产的价值来说，在全世界来说都是不断上升。我先把价值跟价格分开。价值来说，其实房地产的价值在全世界都是在不断的上升，一路都是向上的。为什么房地产的价值不断上升呢？房地产的价值是反映在土地上的人利用土地的能力。所以随着人的知识的的增长、经济的发展、生产力的上升、人民收入的增长，他能够负担楼的价格也在增加。人的收入增加了，负担楼价的能力也增加。中国在改革开放之后，工资都是不断的上升的，这是房地产价格上升的基础。如果解放刚开始头十多年，我们都是36元人民币一个月，做是36元，不做也是36元。36元的工资怎么负担楼价？所以基本上要经济发展。

但是为什么价格可以升这么多呢？上倍的上升。刚开始的时候几百元一平米已经觉得很贵了，现在是几千块、过万块。其实这一点也没有不合理的地方。我刚才说房地产的价格是反映房地产土地上面的人利用土地的能力。以前深圳是什么地方呢？我在60年代就到深圳来，当时过了关之后都是一片的稻田。你把土地拿来种田，他有什么价值呢？我记得三面红旗的时候都说亩产千斤，一亩地才生产一千斤谷子，现在才几百元，一年才产生几百元的价值，你说这个土地能买什么价钱、收什么租，难道收的租比别人粮食还多呢？所以这个地不值钱。这个地都是没有变过，你拿来做工业就不同了。工业的产出比农业产出是多几百倍的，那你土地价格也同时上升几百倍。你做普通工业的加工到你有自己的品牌、有高科技，那你收入就更高了。你拿来做商业的、做管理的，为什么美国生产值比中国生产值高？因为中国做的是工业生产，他做的是资金管理、生产管理、营销管理。这种工作增值就高了，增值高，它的土地也高。

现在香港为什么土地价格这么高？因为现在香港做的是金融中心。金融中心是世界上政治最高的行业。你看看香港的联交所，以前10元/股，现在最高200元/股，现在跌下来也有170元/股。为什么高呢？以前香港股市都是做的香港公司的成交，现在有中国公司在香港上市，以前香港买卖股票的是香港人，现在香港买卖股票的是全世界的人，摩根斯坦利、美林等等，美国是这批人，中国也是这批人，你拿来做金融的写字楼，香港的IFC一平方英尺一个月的租金要170多元，一平米要1700元/月，一年要1万多元的租金。所以你看到这个价格为什么可以上升这么多？就是因为土地上的人利用土地的能力。

所以中国土地价格上升，是因为中国从计划经济变成市场经济，从农业生产为主变成轻工业为主，慢慢变成专业服务业为主、金融服务为主。重要的城市扮演的角色不同，它的地价也会上升。这是这几年中国地价上升的主要原因。但是这是价值。价格就不同了。价格是沿着价值不断的变化的。假如刚开始的时候，价值跟价格是一致的，同步发展。但是随着价值上升，价格跟着一起上升，价格上升会带来什么影响呢？先是使用的人因为收入增加去买房子，经济发展要多一些写字楼、店面，但是房地产商品有两种本性？一种是使用性、一种是投资性。他即是使用的，又是投资的。所以价格上升的结果是吸引了投资者也来买，投资者的资金要放在什么地方？就是放在赚钱的地方。以前中国资金积累的比较小的时候，全部都是用家，用的人才买，但是改革开放之后，经济发展了，社会上就出现一个情况，就是一帮人都是赚来了钱用不完的，还有积累起来的。尤其是做老板的、做高级管理人员的、专业人士的，他就有积累了。有积累之后，有钱就有麻烦，什么麻烦？你担心你的钱因为通货膨胀也好、因为国家的政治改革也好、国际社会经济变动也好，使你赚来的钱失去了原来的购买力，失去了再投资的能力。因为你的钱用不完，用不完你存起来，存起来你就担心这个钱将来贬值了，我辛辛苦苦赚来的钱就没有用了。所以现在很多人是富裕了社会，有一个问题，存起来的钱投放在什么地方？投放在什么地方才赚钱？

所以他看到房子的价值上升，除了用家要买房子之外，投资者也觉得买房子可能好。买房子价格上升。所以刚开始当价格上升的时候，越是上升，越是吸引资金，就变成一个自我完成的机制。升的越快，流进的资金就越多，流进的资金越多，它就升的越快。什么钱都来了，本来是自己的钱，后来是银行贷来的钱，银行不贷，就亲戚朋友的钱都要来炒。所以价格越升越高。

升上去就会跟经济增长的速度脱节了，它的升幅比经济增长的速度还要快。这种情况就不可能长期维持的，升到一定的程度楼价跟用家的购买力脱节了。用家的购买力是根据经济增长去决定的，但是楼价还要反映投资者投放的态度。投资者的钱不是跟你今年的增长挂钩，而是跟十几年的积累挂钩，所以投资者的挂钩比经济产生的购买力要大很大。所以他可以扭曲价格，就是投资者的钱大量流入的时候，价格就跟用家的购买力脱节了，这个时候就出现危机了。就是你这个价钱原来只是靠投资者的支持，没有用家的支持，因为用家的数量是很庞大的，如果这个价钱用家是负担得起的，你就不用担心，因为他要用。国内叫刚性的需求。人口增加了，结婚的人增加了，为什么深圳的房价升的比广州快呢？