深圳地产泡沫渐清空 合理定价就能赢得市场

住宅

楼市低位运行 成交同比减半

中原地产

2008年上半年的深圳楼市不仅未能走出2007年下半年的低迷，反而有愈演愈烈之势，价格连创调整新低但成交量未能有效放大。上半年的楼市，让持币观望者看到希望，让投资者寝食难安。

供应持平，成交量同比减半

近年来深圳楼市成交活跃，每年住宅供不应求，特别是在楼市火爆的2005、2006、2007年上半年，供应远远小于需求。从2007年下半年开始楼市趋冷，导致2007年全年全市供应住宅589．2万平方米，而销售住宅只有500．4万平方米，供求比达1．18：1，是2002年以来最大的比值。2008年上半年楼市延续了2007年上半年的低迷，虽然237万平方米的住宅供应量接近去年同期的水平，但是由于楼市低迷，2008年上半年的成交量只有150万平方米左右，不足去年同期的50％。虽然一些豪宅项目仍有不俗的销售表现，特别是第二季度的豪宅项目，如浪琴半岛、卓越维港、莱蒙水榭山花园、东部华侨城天麓、洋畴湾花园等，但是大多数普通住宅的销售并不十分理想。

价格回调，推动楼市回暖

不过，同2007年下半年比，2008年上半年年全市的住宅成交量有所回升。在成交冷淡的2月份之后，全市住宅成交量逐月攀升，特别是在5月份，借助春交会，全市住宅成交量达38．48万平方米，是2007年8月份以来的最高值。虽然2008年上半年150万平方米的成交面积仍小于2007年下半年的165万平方米，但是2007年下半年批售住宅面积达到347万平方米，是2008年上半年的1．46倍。

上半年成交回暖，得益于在售楼盘的降价促销和新盘低价入市。一些2007年下半年以较高价格入市的楼盘，2008年降价的幅度达到30％以上，宝安中心区、宝安西乡、宝安龙华、龙岗布吉、龙岗坂田、龙岗中心城，这些前段时间疯狂炒作的片区价格回落幅度最大。特区内的在售项目价格相对坚挺，不过降价也是普遍现象。2008年新盘也大多以低价入市，片区新盘价格屡创新低。以上因素最终导致全市住宅成交均价连连下滑，5月份的均价11013元／平方米，跌至2007年初的水平。6月份均价回升，主要是因为东部华侨城天麓、浪琴半岛等高端项目的成交，而6月份普通住宅的价格则是又见新低。

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