中原第一线：成交在萎缩 买房“观望复观望”

综观6月，在整体房地产市场需求观望、成交量大幅下降的大背景下，二手房市场自然难以为继，成交量降幅明显，据中原各门店数据统计，六月上海二手房市场成交量相比去年同期水平下降30%-40%不等，而去年同期大幅上涨的盛况已不可能在此上演；成交价格方面，相对还是保持平稳有降的趋势，购房者的心态到目前为止仍选择将观望进行到底。

上海中原研究咨询部经理马冀分析，从目前的市场整体情况来看，过去买方市场无条件追货已不复存在，这预示着随着投资市场的悄然淡出，自住型消费者将成为目前买方市场的主导力量，从生活出发、以实际品质论高低的理性购房行为已然是不争的事实。而随着部分业主心态从年前的"捂盘"到如今的快速"套现"，除了感觉房价已经达到心理预期外，一定程度上也受到大量一手房迅速上市的影响，认为大量新房上市对二手房会带来一定的冲击，因此着急"出货"。尽管如此，客户买房热情相对还不那么高涨。

由于房地产行业是一个资金密集型的行业，离不开资本市场和银行的支持，当资金收紧，房地产界必然受到一定影响，从目前金融市场可以看到，物价水平的不断提升、股票市场的低靡不振，都使得买方市场存在资金紧缩的情况，加之市场人气不再，部分原先打算购房的买家亦表现出"再等等"的心态；从近期上海中原研究咨询部所做的问卷调查来看，超过一半的受访者表示还将继续观望等待，而在二手市场未来走向方面，超过80%的受访者表示有信心，市场仍将稳步发展，二手市场不会出现超大幅度降价现象。

从全市各区成交量的变化情况来看，中心城区房价有一定的下降，这多少与古北一手房"御翠豪庭"降价25%有关。而本月成交相对较大的区域有长宁、杨浦、闵行等区域，成交量涨幅在5%左右，在目前萎靡的市场情况下成交量有所上升可谓表现突出。不少刚性需求购房者均表示闵行区域的成熟发展已饱和，而品牌开发商房源在该区域遍地开花，选择面很广，其中万科开发的楼盘则深受欢迎。

闵行的七宝板块可以说是万科楼盘的集中地，从一手全新楼盘、次新二手房源以及房龄十几年的楼盘均能在此板块中找到。万科城市花园、万科优诗美地、万科魅力之城、万科朗润园这些楼盘都是其经典之作，而紧靠七宝乐购大卖场这一生活片区，又是七宝人流量最集中的地段，使得该区域俨然可以称之为"万科板块"。从买卖来看，很多购房者都表示万科地产的物业管理在上海乃至全国都大名鼎鼎，而相对合理的价格也是受到青睐的主要因素，目前房龄在10年以上的物业市场挂牌行情在12000元/平方米左右。虽然其房龄较长，但较为经济紧凑的户型，且社区绿化环境较佳，从而获得了大批自住购房者的认可。而租赁市场在七宝同等房型中的租金，万科的品牌效应直接导致其下楼盘要高出区域水平100-200元/月不等。万科后期的衍生产品，如万科魅力之城、万科朗润园目前的行情价格是15000元/平米左右，成交也比较活跃。