中原集团主席施永青：在低迷时期买地最便宜

那两次香港楼市危机

南都周刊：在1982-1985年房地产泡沫时期，香港地产业是怎样的情况？

施永青：当时房价上升程度比1997年甚至现在还严重，这个严重并不是表现在房价上——当时香港普通高层住宅约1000-1200港元/尺，豪宅约2000港元/尺，而是当时住房月供占香港一般家庭收入的比重高达180%，就是说，香港人实际上是买不起房子的，都是在炒楼。造成月供如此高昂的原因主要是，香港当时的贷款利息高达22%，利息太高，造成买房人负担过重，需求急剧减少，这是导致后来泡沫破裂的很大原因。

《南都周刊》：这个泡沫破裂后，地产业遭受了多大的重创？

施永青：(住宅)普遍跌了40%，写字楼跌了50%。其实，1982年香港房地产崩盘还有一个政治原因，就是1982年撒切尔夫人访华，讨论香港回归问题，当时香港各界担心香港回归后，资本主义制度会改变，土地、房产都会收归国有，更担心自己会被当成地主批斗，所以纷纷抛售不动产，很大程度上也成为香港房地产崩盘的另一原因。崩盘后，当时香港一些地产商借款过多，而房子又卖不出去，最后被迫倒闭，比较大的有嘉年集团、嘉宁集团等。还有银行产生大量坏账，像海外信托银行最后被政府收回等等。

《南都周刊》：中原集团当时是如何度过危机的？

施永青：我们当时还很小，只有两家分行，一家还是总行，加起来不到20人。危机之前，我们什么都做，全港通吃。危机来的时候，我想与其全港通吃，不如集中精力做一个区域。于是，砍掉分行，集中全公司的人投向大屿山愉景湾区域，这个区域由于是郊区，大中介只派1-2个人，我们是10多人，这样我们就成了愉景湾最大的中介行。后来我把这个总结成“战略上以1对10，战术上以10对1”，就是在公司规模上大公司是100多人，我只有10多人，处于弱势，但是在大屿山，我是10多人，他们只有1-2人，我就成了强势。我们就通过这种蚂蚁啃骨头的方法，一个区域一个区域地发展，到1983年下半年，公司便扭亏为盈了。

南都周刊》：这次危机给了香港地产业哪些教训或经验？

施永青：其实，每次房地产泡沫的表现都差不多，当时香港也已经出现了“面粉贵过面包”的现象，地价也是1000多港元/尺，都赶上房价了。而且，像信和、嘉宁这些地产商，也都很疯狂，楼价越升，他们越去抢地。等市场一调整，企业出现危机就是很正常的了。到了后来几次泡沫，包括这一次内地的泡沫，也不过都是在重复“面粉贵过面包”的故事而已。