泛城租售网:08年上半年深圳二手楼市场分析

供应短时间增加，市场盘源增多

据国土资源与房地产管理局数据统计，2008年上半年新建商品住宅批准预售面积为259万平方米，相比去年的242.41万平方米，同比增加了6.84%。同时，国家又加大了对保障性住房的供应，加上去年上半年市场上涨期间，开发商推迟销售，所以，目前市场供应量短时间有所加大。

由于后市的不明朗因素、二次贷款首付比例及贷款审查的严肃性提高，市场观望氛围持续蔓延，置业者的需求受到抑制，购买能力和愿望下降，二手住宅市场放盘量也有所增加。因此，市场提供的无论是新房还是二手房都非常充沛，置业者选择空间相应大大加强。

市场呈波动状态，成交仍以关内为主

据泛城租售网统计显示（见表1、2），2008年上半年各月分别成交了25.22万平方米、12.62万平方米、22.98万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、32.48万平方米。可以看出，同比去年各月成交量明显萎缩。其中，2月受传统春节长假影响，二手住宅成交量继续走低，3月，随着房价的渐趋理性，从去年下半年开始积累的客户由于刚性需求部分选择入市，成交量逐步回升，但总体规模仍比较小，只达到去年年底水平，而汶川大地震加剧了消费者的恐慌心理，改变了需求预期，致6月成交量开始回落，环比下降了7%，同比则下滑73%，市场观望氛围依然浓厚。同时，新房的降价促销直接或间接的冲击了二手楼市，使得与新房同片区、同品质的二手住宅面临价格压力，所以对于目前自住客占主体的市场，“笋盘”成为市场成交主力。

从成交套数来看（见表3），罗湖区整体成交套数位居各区之首，其次是福田、南山。可见，2008年上半年深圳二手住宅成交仍以关内为主。通过市场的不断调整，二手住宅价格越来越理性，像莲塘片区、南山文化中心区都比较受置业者青睐，特别是福田中心区，以其完善的配套，便利的交通及趋稳的房价吸引了其它片区的置业者前来购置，体现出其作为中心区应有的优势和较强的抗跌性。

成交价格渐趋理性 “笋盘”备受关注

受2007年一系列国家政策影响，2008年上半年二手住宅成交量仍处低位，置业者的购房热情被压制，各区成交价格也出现不同程度的松动，“笋盘”逐渐增多，备受关注。

福田和罗湖在市场低迷时期，以其成熟的生活配套、便利的交通依然赢得了置业者的青睐，成交价格在市场价格整体下滑后，渐趋理性，并逐步平稳，因此，“笋盘”的价格优势受到部分首次置业者和换房客的关注。

而南山由于前期炒作成分过多，加之2008年又有多个新盘推出，且价格均有不同幅度的下降，因此，新盘的定价直接冲击了二手住宅的放盘价格，有些业主放盘价格甚至出现了一降再降的局面，“笋盘”频出，促使有刚性需求的自住客选择入市。

豪宅产品保值性强

受政策影响，二手豪宅成交量也出现下滑现象，但豪宅业主资金实力普遍较强，前期购入房产无论是投资还是自住多数也是一次性付款，因此他们并不急于出售，放出的盘源价格也相对稳定，只有极少数由于资金紧缺，为规避风险，低售套现。像蛇口片区，因靠近西部通道，片区楼盘价格一度被炒家推高，目前成为全市成交量及价格下跌较大的片区。

2008年下半年市场将推出多个一手豪宅项目，无论是地理位置还是稀缺资源，都具极强优势，一手豪宅的增量及理性的定价都将对二手豪宅产生影响，但豪宅产品的保值增值仍带动了二手豪宅的成交。通过这段时间的调整证明，优质地段的稀缺产品仍是有价值的，被长期看好。

下半年市场将继续调整

随着2008年下半年新盘的陆续入市，二手住宅市场将继续调整，有些上涨过快的片区房价仍有下降空间，但会渐趋平稳。由于自住需求及改善性需求大量存在，因此，市场整体不会出现大涨大跌现象。

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