中原楼市年中观察

今年以来犹豫的购房者与急于回收资金的开发商展开了博弈，与去年形成了鲜明的对比，现阶段开发商的一个普遍反映就是：销量下降，资金回流慢，市面上的钱越来越少，国内商业银行已经收紧房地产开发贷款，很多钱动不了，影响再开发再投入，市场上的观望气氛有增无减，房子越卖越慢，销售压力倍增，最终陷入了进退两难之地。

价涨量跌，这个市场将面临有价无市的“滞胀”困境，与以往国内房地产市场经历的“寒冬”不同，此次房地产市场将随着中国经济周期步入拐点而面临大“洗牌”。

同时，楼盘销售数量减少，速度减缓，排队抢购减少。有经济学家认为，从深层次的角度来分析，房价有通胀的苗头，一些楼盘出现了一定价值背离，而购买力出现了停滞，购买的促动力和购房意愿也有了削减。消费者观望，本地消费量不足，我们面临如何解决“胀”同时的“滞”的问题。

有媒体报道，在过去深圳房价节节攀升的汹涌浪潮中，炒房客在房子来回倒卖中与房价一起疯狂，成为房价上涨的幕后主力推手之一。而今，浪潮退去，从去年１０月份以来，深圳房价整体下跌超过３０％，多数炒房客也成为裸泳者。一些炒房客破产倒闭，这些不久前还有着亿万资产的炒房客，如今成了住农民房的清贫一族。

如何看待这种现象呢？不同人有着不同的解读。开发商也许会把其作为房价暴跌理由，要求政府改变当前的房地产调控政策；一些专家以此为根据向政府提出房地产救市的建议。

在经济学上有个原理叫“囚徒困境”，故事讲的是，两个嫌疑犯作案后被警察抓住，分别关在不同的屋子里接受审讯。警察知道两人有罪，但缺乏足够的证据。警察告诉每个人：如果两人都抵赖，各判刑一年；如果两人都坦白，各判五年；如果两人中一个坦白而另一个抵赖，坦白的放出去，抵赖的判十年。于是，每个囚徒都面临两种选择：坦白或抵赖。然而，不管同伙选择什么，每个囚徒的最优选择是坦白：如果同伙抵赖、自己坦白的话放出去，不坦白的话判十年，坦白比不坦白好；如果同伙坦白、自己坦白的话判五年，不坦白的话判十年，坦白还是比不坦白好。结果，两个嫌疑犯都选择坦白，各判刑五年。如果两人都抵赖，各判一年，显然这个结果好。

囚徒困境所反映出的深刻问题是，人类的个人理性有时能导致集体的非理性——聪明的人类会因自己的聪明而作茧自缚。如果把市场作为警察，把购房者与地产商作为两个嫌犯，得出的结论是：由于购房者和地产商均无法通过建立攻守同盟达成一致行动，所以，要走出房价的囚徒困境，实现“最优”，可能就需要长一些的时间。

实际上，他们完全可以都不交代，都不付出更大的代价，只要他们充分信任对方。问题就在于，人们都很难信任他人，所以大家宁愿选择次优的配置。

在房地产销售的问题上，这个原理又再次得到了体现。我没买房，如果房价下一步涨了，因为我们无法保证大家都不买房。可是，我错了吗？没有。如果我买房了，房价下跌了呢？因为我不能保证大家都买房。人们根本不能预知在疾风暴雨式的调控之下，市场的观望有多久。可是，我对了吗？没有。

世界著名的生理学家巴甫洛夫，在他的研究院门口的石碑上刻下了“观察、观察、再观察”的名句，以此来强调观察对于研究工作的重要性。达尔文也曾经说过：“我没有突出的理解力，也没有过人的机智，只是在觉察那些稍纵即逝的事物并对他们进行精细观察道德能力上，我可能是中上之人。”可见，观察力是十分重要的。

到了年中，我们想对上半年的楼市做个全面观察，针对目前纷乱的市场、房地产的“囚徒困境”我们想倾听来自市场、开发商、专家、政府的声音，更重要的是来自民间的声音，我想这既有理性的分析，也有中肯的意见，更不乏观点的激烈碰撞。

为此我们推出了系列观察报道，希望能解析目前的市场，对未来有更清晰的认识，就让我们一起来观察，来思考吧。