今后中国房产行业走势的预测是一个怎样的态势

7月10日下午，2008中国房地产经纪企业家峰会论坛一在深圳东方银座酒店举行。详情请进入直播室

话题：探讨经纪行业如何面对现在的挑战我们面临这一轮的调控或挑战的时间周期会是多长？我们下一次好日子来的时候应该是什么时候？或者是针对地方市场有没有这么一个看法？

代建功：谢谢王总，王总认为我们整个行业刚刚进入新时代，大家要做好准备去迎接新时代的到来，王总更强调人才的储备，刚刚我听到一个数字，在美联两千多名员工里工作十年以上的有30%，所以可以想像这个行业是积累的过程，不是一朝一夕就可以做好的，一时的得失不在乎，在乎的是更长远的东西，我们要做好准备。最后我想听听各位，我们面临这一轮的调控或挑战的时间周期会是多长？我们下一次好日子来的时候应该是什么时候？或者是针对地方市场有没有这么一个看法？

王书权：在去年4、5、6月份就开始慢慢走下坡了，像去年的市场可能十年不会出现一次，那个时候同行都知道了买房超过70%都是投资的，那么多投资者去支撑房价跟成交量，深圳这边每个月平均15000套左右，深圳正常的住家买客大概是五千、六千、七千，我们现在遇到的市场是每个月平均六千、七千的套数，每个公司要算自己的成本。再出现像去年的市场可能再等十年才会有机会，这是我的看法。

代建功：王总认为去年的好日子是十年一遇，我们还是要平常心面对目前的状况。看看乔总的看法？

乔总：即使这次宏观调控过去，消费者购房的时候一定会变得非常理性和刚性，因为房地产的特殊性，它一定是增值和保值两条，但现在我们的消费者有两个事，最近发生了著名的两件事把神话打破了，第一是美国的次贷，它告诉我们深圳房价的下跌，告诉消费者房价不是永远往上涨，有可能回调；二是5.12发生的汶川地震，你会发现很多建筑物一夜之间就化为乌有了，你认为很多不动产的东西也动了，所以未来消费者一定会理性，同时他的消费会更刚性，不会再像过去那么浮躁，不会再有深圳一个月成交15000套的成交量，太可怕了。

张裕兴：这个问题国务院总理都无法回答的问题叫我怎么回答，你们看看顾会长的讲话，他说我们现在怕房价上涨的快，更怕房价下降。中国实际上还有很多计划经济的事情，对这个问题确确实实没法讲，但讲错了也不负责任，也不是国务院总理。我们分析了有三年论、两年论和半年论，降幅有10%、30%、40%到50%，我估计到半年左右至少有小阳春，有没有我们也不知道，运气是靠碰的。我为什么说半年之后是小阳春，一年好过一年，为什么好？抵抗力起来了，为什么是这样？有几个因素我认为好一点：第一、刚性消费市场，我们中国人买房子老百姓还是有钱，这是一个方面；第二、中央国务院不敢叫房价降的太厉害，因为降下去了之后意味着什么大家都会明白；第三、综合各方面的情况，在半年左右都会涨一下，我对员工们都是这么，当然也有说两年、三年的。谢谢。

代建功：看看左总的预测，看看未来的小阳春也好、大阳春也好什么时候到来。

左晖：实际上现在说这个事情，我把代总的意思翻译一下，我们知道去年年中左右很多城市当月的交易量达到一个峰值，之后就再往下降，代总问的问题是什么时候回到去年峰值时当月的交易量，这个我的确不知道。但我想总有一天能超过这个数的，因为从各种各样的情况来看，需求、城市化进程，现在是5亿人口，到2015年达到9亿，各种因素导致房地产的需求还是很强劲的，就是总会到那个时候。什么时候到呢我们的确不是特别清楚，我个人觉得不会太快，对经纪公司感觉还不错，王总说市场上经纪人数字下降了大概20%左右，如果真是这样的话经纪人数字的下降比交易量的下降要慢，我想经纪人数字还会持续下降，直到降的比较平衡，在这个市场里的人能活下来。感觉起来还是不错，的确是你活着别人死了。

当市场再变得好一点时，你发现新来的人还没有进来或者他们进来的时候竞争力不太强，那个时候你感觉可能会好一些，我们自己感觉会好点的时候应该会比较快的过来。我自己这样感觉。

左晖：实际上现在说这个事情，我把代总的意思翻译一下，我们知道去年年中左右很多城市当月的交易量达到一个峰值，之后就再往下降，代总问的问题是什么时候回到去年峰值时当月的交易量，这个我的确不知道。但我想总有一天能超过这个数的，因为从各种各样的情况来看，需求、城市化进程，现在是5亿人口，到2015年达到9亿，各种因素导致房地产的需求还是很强劲的，就是总会到那个时候。什么时候到呢我们的确不是特别清楚，我个人觉得不会太快，对经纪公司感觉还不错，王总说市场上经纪人数字下降了大概20%左右，如果真是这样的话经纪人数字的下降比交易量的下降要慢，我想经纪人数字还会持续下降，直到降的比较平衡，在这个市场里的人能活下来。感觉起来还是不错，的确是你活着别人死了。

当市场再变得好一点时，你发现新来的人还没有进来或者他们进来的时候竞争力不太强，那个时候你感觉可能会好一些，我们自己感觉会好点的时候应该会比较快的过来。我自己这样感觉。

代建功：谢谢左总。最后请杜总表示一下预测。

杜欣：我是这样看深圳市场，今年上半年的成交，房价的下降关外是下降了47%，关内是下降了20%多，整个二手楼的成交量上半年关外占了60%几，从成交数据来看，现在平均价格深圳房价回到了2007年年初的价格，下降到这样一个程度。对于深圳下半年的市场，我想深圳市内的房价为什么减幅不大，这与深圳的刚性需求还是有很大的关系，自住需求还是比较大。真正大的还是在关外，需求大的也是在关外，我相信将来的投机性会减少，因为投资客有教训后也不会再盲目入市，我相信对以后市场的理性发展还是有帮助的。下半年在市民观望、消费者观望在降幅不大甚至无望的时候真正的自住客还是会入市，我自己从这两个月的成交量和报表分析，我感觉到下半年奥运之后深圳下半年的成交量可以达到6000套左右，这两个月都是4000多套，当然也是经历了不正常的因素，这对市场判断也受到很大的影响，5月份地震，6月份深圳下雨几乎没有见到太阳，7月份深圳又在下雨，我想从9月份开始楼市的成交量会放大，我预测在6000套左右的市场。到明年第一季度又迎来了房地产交易量的下滑、淡季、寒冬，市场的延续我相信在明年下半年之前不会有太乐观的成交量。但是按照深圳现有的经纪公司，我觉得现有的成交量足以让大家生存了，不至于还有什么危机，我觉得这一点大家还是要有点信心。

代建功：谢谢杜总。这场主持下来给我感受很多，应该说整个经纪行业经历了很多的起起伏伏，但这次我看到了在座各位非常好的从容心态、一种平常心来看待目前的挑战，这看出我们的行业变得越来越成熟，特别是行业的领导们变得越来越成熟。实际上不仅是中介行业承受经济的挑战，实际上整个世界都在承受类似的挑战，刚才大家很核心的主旨是变化，在变化中找到我们发展壮大的办法。我前段时间去澳洲电讯参加一个培训，我听了是500强CEO说到摩托罗拉，他跟摩托罗拉的老总见面，他问关于领导力的问题，就是一个公司怎么表现领导力。摩托罗拉的老总说他每天早上爬起来照镜子的时候会想今天会面对什么样的变化？他如何来面对未来或今天要面对的变化？