上半年工业厂房租金稳涨 外资恋上北京市场

需求推动下租金呈平稳上升

2008年上半年，北京工业市场需求平稳上升，工业用房平均租金报价为每月每平方米55.5元人民币，较上年同期上升6.6％，但各类物业表现不均。其中物流仓储设施租金为每月每平方米32元人民币，较去年同期上涨9.1％。

2008年上半年，北京物流市场对仓储设施需求明显增加，仓储设施租金明显上升。部分快速消费品经营者对奥运期间产品销售量产生良好预期，所以提前租赁仓储设施囤积更多货物，造成短期内市场对物流设施需求量增加，同时推动了仓储设施租金上涨。涉及的消费品包括食品、电器、饰品等，物流设施的需求主要集中在天竺空港物流园、通州物流园及其周边，这些区域仓储设施均保持较高出租率。例如普洛斯在天竺空港物流园的项目全部租给奥委会，而其在通州物流园的项目也已预租完毕，分别租给联合利华和一家国内物流企业。

工业用地价格则较上年同期上升了6.1％

工业用地公开交易活跃上半年，北京工业用地价格则较上年同期上升了6.1％，报每平方米1，274元人民币。需求旺盛是工业用地价格上升的主要原因。2008年北京工业用地交易方式转变为市场交易，全市工业区工业用地交易均需进入土地交易市场进行招标、拍卖、挂牌，在公开市场交易。这一变化经历了一系列的过程。2006年8月，国务院颁发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，提出工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。2007年4月12日，国土资源部发文，要求落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度，并规定自2007年7月1日起，所有工业用地交易必须施行招、拍、挂。一系列关于工业用地将实行市场交易文件的颁布预示着实施多年的协议出让工业用地方式将终结，工业用地将在公开透明的市场机制中进行交易。

2007年6月25日，北京对最后一批协议出让12块工业用地情况进行集中公示，从也而宣告协议出让工业用地方式的终结。同年12月5日，北京市土地储备中心挂出三条工业用地招标公告，这是北京市工业用地首次上市参与招拍挂，标志着北京工业用地交易开始进入透明交易时代。交易规则的改变对长期保持平稳走势的工业用地价格产生积极影响，加上工业用地供应相对紧缺，使得北京工业用地平均报价开始出现浮动。

截至2008年6月，北京工业用地通过公开市场完成了40块土地交易，涉及土地面积近174万平方米，交易金额130亿元人民币。从物业开发用途分析，在40块土地交易中，物流用地一块，仅占成交总量的2.5％，这与主要物流园土地供应紧张有关，但市场对于物流物业的用地需求十分旺盛。研发用地出让9块，占成交总量的22.5％，主要分布在大兴生物医药基地和北京经济技术开发区，而在北京研发机构最为集中的上地、西北旺和望京地区由于没有新的土地供应，造成上述两个区域没有研发用地成交。其余30块为生产用地。

用地使用者生产的产品主要是高科技、高附加值产品，以电子、生物医药、新能源、新材料等热门产品为主，已基本脱离了普通消费品的生产。从成交地块的区域分析，在所有40块完成交易的土地中，北京经济技术开发区土地占27块，平均成交价为每平方米465元；大兴生物医药基地成交6块土地，平均成交价为每平方米468元；顺义天竺空港出口加工区成交5块土地，平均成交价为每平方米861元，为上述三个主要园区土地最高平均成交价，并且唯一一块物流用地也出自顺义天竺空港出口加工区，其余两块土地则分布在房山和海淀地区。

北京工业市场吸引外资工业地产投资商

工业地产投资商十分活跃开放的北京工业市场正吸引着外资工业地产投资商的注意。先期进入北京的外资工业地产投资商已在主要工业园区投资，美国普洛斯在天竺空港物流园和通州物流基地分别投资兴建物流设施，其中天竺空港物流园的物流设施已竣工并全部为2008奥运会服务，AMB则购买了位于顺义天竺空港物流园的泰吉尔物流园26,400平方米物流设施进行投资；澳大利亚嘉民投资从当地一投资商铭林国际手中购买了正在为亚马逊公司兴建的亚马逊物流园46,000平方米的物流设施进行长期投资；新加坡枫树集团通过土地交易市场取得了顺义天竺空港加工区77,784平方米工业用地使用权，用来建设物流及配套设施，建成后的设施将投向租赁市场。

投资商眼光投放到距中心城市更远的新兴工业园区

下半年市场预期随着原有工业区土地及投资物业资源越来越稀缺，投资商将眼光投放到距中心城市更远的新兴工业园区，如近期两个外资工业地产投资公司分别对通州永乐店和通州西集等距城市中心较远的工业园区进行考察，投资的主要目标是物流及工业厂房等设施。随着工业用地交易市场不断规范，北京工业地产投资环境也将得到相应改善，工业地产投资领域将会吸引更多投资者关注，部分投资者将通过购买土地进入北京工业市场，工业用地交易将更加活跃。同时，市场对物流设施需求将随着北京服务业与零售业的发展而增加，而研发用办公楼及厂房的租金走势将呈继续上升趋势。