夏交会看下半年楼市 中心区"量缩价升"

盘整中静待回归平衡

中原（中国）物业顾问有限公司大连市场研究部

本次举行的夏季房交会商品房参展企业72家，参展楼盘77个，参展楼盘总量创历届夏季房交会新高，其中，甘井子区参展楼盘25个，旅顺口区参展楼盘12个，分别占参展楼盘总量的32.5%和15.6%，二者几乎是参展楼盘总量的一半。尽管观望氛围仍旧浓厚，透过市场的供需相对平静试探中可以探得下半年市场的趋势和热点。

未来政策将相机而动，供需市场适应性盘整

2008年过半，房地产市场在“调控”的影响下继续前行。此轮调控的措施对房地产市场实际产生影响的是多次货币政策调控的舆论预期影响、以及真正触及房地产资金链根基的二次房贷政策：目前个人按揭贷款增速下降了53%，紧缩作用明显，股市探底情况下，地产商开始频繁运用公司债、信托投资等方式进行融资。现阶段房地产市场供需双方在基本面发生变化的情况下均需进行整体适应性盘整，政府将视市场实际情况决定下一步策略。

首先，去年下半年政策较为密集，效果的显现需要时间；其次，2007年的6次加息，第二套住房贷款首付比例和利率的提高，再加上今年上半年的信贷规模紧缩，打击投资性需求的同时，对真实住房需求的心理预期影响也较大；再次，在市场局势处于盘整的阶段，政府也处于观望态度，因此2008年下半年的宏观调控政策将不会进一步降低房地产市场预期，未来政策将相机抉择。

中心城区“量缩价升”，机场和大钢大化将成热点

从市场的微观层面来看，受政策影响，住宅的成交量有所下滑，各项目均在推盘量和策略上更加谨慎，市内四区上半年成交量97.78万平，同比下滑了18.37%，刨除市场供应的变化，消化量下滑主要出现在甘井子北部区域等中低档住宅区域。

另一方面，城市化进程在品牌开发商的带动下进展程度加快，结合规划利好和市场的规模化宣传推广能力，中心区规模的扩大、表现在等价线的逐步外扩上。其中上半年西山和机场区域所属的甘西地区的供销比接近70%,市场接受度较高，同时上述区域也将成为单价向万元迈进的区域，成为市内四区中心西移的一个重要的支撑点。

预计整体市场下半年供应量将会大幅增加，计算2008年上半年的结转面积以及2008年下半年的新入市量，2008年下半年将有365.831万平方米的商品房供应。尤其是机场和大钢大化片区将在区域大盘放量和营销推广方面成为下半年的热点区域。供应量的释放、以及向完善区迈进过程中的价格增长将在一定程度上增加购房者的购买信心，减缓目前的观望现象。