房地产中介 在住房二级市场中的作用在哪里？

一、住房市场的发展离不开房地产中介服务

所谓房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

房地产中介在国外已有近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产，几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自己不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来代理，而自己专心致志开发经营。如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《州执照法》最严，作用最大。美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一种是高级住宅估价师，另一种是估价学会会员，后者较前者资质深。中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌。国外中介企业在经营战略和发展策略上注重连锁经营和品牌效应。在经营手段上，实施规模经营和标准化服务，充分采集信息资源，运用网络信息技术，通过快捷的电子商务系统交换数据的利用，来实现信息的最大利用率和效益最大化。“21世纪不动产”就是全球500强之一美国Cendent公司旗下著名品牌，它是由美国两位房地产经纪人费舍尔和马特莱尔1971年采用特许经营方式创立，至今已有三十多年历史，是世界最大的不动产中介服务提供商，也是专业从事房地产中介服务特许经营的著名品牌。目前“21世纪不动产”在全球41个国家和地区共设有6600家加盟店，雇员达11.2万人。

自20世纪90年代以来，随着我国房地产业的兴起，特别是住房市场的进一步开放与发展，房地产中介行业日益活跃，蓬勃发展，在房地产开发和市场消费中的作用越来越大。但与国外房地产中介机构相比，相当多的国内中介机构还处于自有资金少、科技含量低、服务质量不高、市场占有率小的状态。我国加入WTO后，与国际市场的接轨要求迫切，近年来房地产中介机构在其经营内容及模式上，已发生了根本性的变革。突出表现在主营内容不断拓展，经营模式不断创新，服务范围不再局限于租赁、置换等业务，已经步入了市场化、多样化、规模化经营的发展时期。

从经营内容上看，以下方面仍占有主体的地位：

1、投资置业咨询。经营机构或个人置业、投资、换房、租赁物业，买卖(或租赁)楼宇及置业的设想、货源、位置等要求委托给房地产中介机构，则该机构将以最快的时间、合理的价格为客户提供优质服务，同时协助办理房地产评估、过户、银行按揭、产权归属证明、凭证等各种服务。

2、楼盘营销代理。房地产中介机构选购物美价廉的楼字及一些开发商在某些特定条件下优惠认购的物业。由于以上原因，中介机构则拥有大量品种及不同等次价格的房屋物业的库存，可供客户优选余地大。在中介机构选择楼宇，享有价格优惠等较多的便利，会得到物有所值的回报。