牛刀的博客：一线城市已经到了崩盘的临界点

炒买炒卖、疯狂囤地、争做地王……许多不可一世的开发商，终于要尝尝自己酿就的苦酒了。在高房价的猖狂打击之下，中国城市居民相当一部分已经无力购房，央行调查显示：未来三个月打算买房的居民人数占比下降至为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，并创1999年调查开始以来最低水平。在调查的七个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足10%，低于全国平均水平。

房价越高的城市，购买力越小，这已经是市场层面公开的信息，高房价的挤出效应已经变成了逼出效应，硬生生地将一部分刚性需求逼出了市场，增大了买方对供应方的敌视和冷漠，破坏了市场的运行法则。未来一到三年，开发商的破产趋势挡都挡不住，即使从现在开始不顾一切的降价买楼，对一些大的囤地较多扩张过快的开发商来讲，已经来不及了，剩下一条路该是考虑如何清盘了。

今年上半年，中国房地产销售收入仅为9000亿人民币，同比萎缩将近50%。从现在的情况来看，由于一二线城市已经陷入了成交大幅下滑的状态，预期全国下半年房地产销售收入不会超过6000亿。而维持中国房地产正常运作，2008年需要三万亿的销售收入，现在缺口太大，再加上开发商已经占用银行大量的资金，据市场预测，仅北京上海深圳广州四个城市新房存量、期房存量和土地三项，已经占用各大商业银行1.7万亿贷款。账面理解，下半年各大商业银行能够贷给开发商的资金不会超过2000亿，其他融资渠道包括发行债劵不会超过400亿。区区额度，连支付年底到期贷款的利息都不够，何谈进行项目开发？

最近，我在大连、广东、长沙、昆明等地巡回演讲时，不断提醒各地政府目前最大的救市就是要鼓励开发商不断放大成交量，减轻资金压力，这不仅仅是开发商的自救，对地方经济也有好处，更重要的是释放了银行的风险。对开发商来讲，现在已经不是考虑利润率的时候了，在利益权衡时，重要的是考虑是否能运作下去。前几年，开发商已经赚了很多钱，那么，在目前这种情况下，即使亏一点也要把楼卖出去。