广州2008年10月二手房价格指数报告

http://rent.sz.soufun.com  搜房租房网  2008 年11 月10 日 郑海燕  广州二手房-搜房网

广州二手房价格指数报告（2008年10月）

文中国指数研究院二手房研究中心 

10月指数

广州二手房价格指数
	9月	10月
17	1413	1396

1．广州二手房价格指数走势分析

本月广州二手房价格指数为1396点，较上月指数下降17点，环比跌幅为1.20%。二手房挂牌均价8293元/平方米，较上月下跌101元/平方米。

图1：广州二手房价格指数走势图

10月，从广州各片区的指数来看，普遍下跌。除荔湾区、白云区指数有所上涨，环比涨幅分别是3.46%和0.72%外，天河区、越秀区、海珠区、番禺区指数均有不同程度下跌。其中，跌幅最大的是天河区，下跌93点，环比跌幅5.34%，其次是番禺区，下跌20点，环比跌幅1.86%。

图2：广州各城区二手房价格指数走势图

2．广州二手房市场特征综合分析

二手均价连续下跌 挂牌房源量持续减少

10月楼市仍然突破不了“降局”。数据显示，本月广州二手房挂牌均价仍呈下跌态势，继上月下跌69元/平方米后，本月继续下跌101元/平方米。挂牌量持续减少799套，减幅为12.89%。另外，本月天河区和番禺区指数跌幅最大，分别是5.34%和1.86%。

十月国庆黄金周期间，一手楼市较大力度的打折降价吸纳大部分的置业者的注意力，给二手市场交易量带来明显冲击，二手楼价心理价位进一步降低，均价继续向下探底。由于业主预期售价与购买心理价位偏差越来越大，部分业主止售放租，这在一定程度上影响了放盘量。

另外，政策方面，利好消息不断传出。继央行9月16日宣布下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点后，本月9日和29日，央行分别再次宣布下调人民币存贷款基准利率。同时，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策等等。据了解，政策频繁出台短期内上很大程度上影响了置业者购房心态，并加剧多方观望情绪，放缓入市准备，这在一定程度上影响了交易情况。

支撑二手楼市的仍然是以自住需求（包括结婚、上班、求学、养老）为主的消费以及生活设施建设较为成熟完善片区的二手交易。据预测，二手楼市利好政策短期内不能发挥作用，政策观望期还要持续一段时间才能恢复市场信心。

3．区域价格指数分析

以10月广州二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月越秀区二手房价格指数最高，为2253点，番禺区价格指数最低，为1053点。

图3：广州各城区10二手房价格指数对比图

10月，从广州各片区的指数来看，普遍下跌。除荔湾区、白云区指数有所上涨，环比涨幅分别是3.46%和0.72%外，天河区、越秀区、海珠区、番禺区指数均有不同程度下跌。其中，跌幅最大的是天河区，下跌93点，环比跌幅5.34%，其次是番禺区，下跌20点，环比跌幅1.86%。

图4：广州各城区10月份指数环比变化图

1）天河区

本月天河区二手房价格指数为1650点，下降93点，环比跌幅5.34%。二手房挂牌均价较上月下跌548元/平方米，为9804元/平方米。天河区7个片区中，除珠江新城片区、天河公园片区略有上涨，涨幅分别为2.32%和0.63%外，其余片区全线下跌，后天河北片区指数环比跌幅最大，为14.32%，其次为天河北片区，环比跌幅为7.86%。

图5：天河区各片区8、9、10月份指数对比图

 天河区本月挂牌量比上月增加183套。各片区放盘量普遍上升，其中后天河公园片区增幅最大，增加了202套，增幅为11.88%，其次是东圃片区增加93套。后天河北片区减幅最大，减少147套，减幅为13.95%，其余片区增减不明显。而挂牌均价方面，珠江新城片区本月开始止跌上涨，上涨345元/平方米。天河公园片区上涨57元/平方米。其余片区均价均下降，后天河北片区继上月上涨247元/平方米后，本月明显下跌1883元/平方米，下跌幅度最大。其次是天河北片区和华景新城片区，分别下跌902元/平方米和228元/平方米。

天河区本月成交热点集中在天河公园片区和华景新城片区，其中天河公园片区挂牌量和挂牌均价均小幅度回升。华景新城、汇景新城、骏景花园、翠湖山庄、天朗明居、南国花园、星汇园、芳草园等楼盘仍普遍受欢迎。

虽然本月天河区各片区价格指数仍普遍下跌，但挂牌量均有不同程度上升。珠江新城片区指数一改以往下跌势头，上升58点，环比涨幅2.32%，挂牌量和挂牌均价都有不同程度增加。这是因为，政策“救市”意图逐步明朗，利好因素影响投资性业主逐步加强入市信心。

2）荔湾区

荔湾区本月二手房价格指数为1406点，较上月略升47点，环比涨幅3.46%，二手房挂牌均价8354元/平方米，上涨297元/平方米。西关、芳村片区指数下跌，环比跌幅分别为1.47%和0.41%。而南岸片区指数上涨120点，环比涨幅6.44%。

图6：荔湾区各片区8、9、10月份指数对比图

 反映到挂牌均价上，南岸片区挂牌均价止跌上涨，上涨了709元/平方米。西关片区、芳村片区的挂牌均价分别下跌144元/平方米和24元/平方米。从放盘量来看，本月荔湾区挂牌量仍略有下降，环比跌幅2.69%。

荔湾区指数继续小幅度回升，该区二手楼价的开始有触底回稳的迹象。据了解，政策利好加上老城区既存优势以及近期累计的优质房源吸引了部分一直活跃在郊区、次中心区的短线投资客回来，而这部分成交重点是大型居住区内的房改房。据了解，周门小区、第一津、金花小区的物业投资价值明显，而越秀区解放路沿线的旧式物业则属于相对较新的被投资对象。

3）越秀区

本月越秀区二手房价格指数下降，为2253点，比上月下跌36点，环比跌幅1.57%，二手房挂牌均价13383元/平方米，较上月下跌216元/平方米。越秀区5个片区中，东川、东风东片区指数分别下跌0.63%和5.27%，其余片区指数均上涨。五羊新城片区上涨幅度最大，为3.73%，其次是环市东片区，1.57%。

图7：越秀区各片区8、9、10月份指数对比图

本月越秀区挂牌量略有增加，增加101套。东风东片区挂牌量比上月增加88套，增幅较大。从挂牌均价来看，各片区涨跌幅度比较大，其中五羊新城片区、环市东片区分别上涨510元/平方米、181元/平方米。下跌幅度最大的片区为东风东片区，下跌790元/平方米，其次是东川片区下跌85元/平方米。

据了解，越秀区二手中小户型房源价格依然坚挺，需求旺盛。商业气息浓厚的环市东、东川等片区汇聚众多白领人士求购小户型，而名校汇集的淘金片区也依然吸引不少家长前来置业。

4）海珠区

本月海珠区的二手房价格指数为1336点，下跌22点，环比跌幅1.62%，二手房挂牌均价7938元/平方米，下跌131元/平方米。海珠区本月各片区指数依然普遍下跌，其中宝岗大道片区下跌幅度最大，为4.94%，其次是晓港公园片区，是2.20%，江燕路片区1.91%。

图8：海珠区各片区8、9、10月份指数对比图

从挂牌量来看，本月海珠区挂牌量依然普遍下降，比上月减少151套 ，其中江南大道片区挂牌量减幅最大，减少56套，其次是新港路片区，减少50套。挂牌均价也普遍下跌，下跌最多的仍为宝岗大道片区，下跌488元/平方米，其次为晓港公园片区，下跌160元/平方米。下跌幅度最小片区为滨江堤岸片区，下跌45元/平方米。

继续受到一手市场以及市场不明朗因素影响，海珠区价格指数保持下跌状态，市场承接力仍然不高，观望情绪浓厚。南洲片区仍然是海珠区二手交易热门区域之一，热门楼盘有瑞宝花园、南洲花园、万华花园、南洲名苑等，总体的二手均价在5500－8000元/平方米之间，户型以实用的一房到三房单位为主。较高端楼盘有罗马家园、珠江御景湾、时代廊桥等，目前二手均价约8000－8500元/平方米，主要成交对象多为再次置业的享受型置业者。

据了解，随着该片区的环境不断改善，万亩果园的完善、城中村的改造等，尚处在发展阶段的罗马家园、珠江御景湾、时代廊桥等楼盘的周边生活配套、公共基础设施会降逐步完善，未来发展前景备受看好。

5）白云区

本月白云区二手房价格指数为1116点，较上月略升8点，环比涨幅0.72%，二手房挂牌均价6628元/平方米，上涨45元/平方米。四个片区指数涨跌不一，其中，环比涨幅最大的为机场路片区，为 2.53%，其次是麓湖片区，环比涨幅2.32%，新市片区指数下跌1.63%，同和南湖片区下跌0.16%。

图9：白云区各片区8、9、10月份指数对比图

10月，白云区的挂牌量略有减少，减少36套，其中新市片区的挂牌量减少幅度最大，环比减少39套。而挂牌均价涨跌不一，麓湖片区的挂牌均价上涨236元/平方米，机场路片区上涨197元/平方米，同和南湖片区下跌11元/平方米，而新市片区下跌88元/平方米。

6）番禺区

本月番禺区二手房价格指数为1053点，比上月下降20点，环比跌幅 1.86%，二手房挂牌均价6257元/平方米，比上月下跌116元/平方米。其中，洛溪片区指数上升3点，环比涨幅为0.27%，华南片区指数下跌23点，环比跌幅为2.15%。

图10：番禺区各片区8、9、10月份指数对比图

挂牌均价方面，洛溪片区上涨19元/平方米，华南片区下跌138元/平方米。另外，洛溪片区挂牌量增加38套，华南片区减少837套。

洛溪片区热门成交楼盘主要有丽江花园、广州碧桂园、广州奥园、洛涛居等，华南片区集中在华南碧桂园、星河湾、祈福新村、南国奥园、雅居乐等楼盘。

附表：10月份广州各片区二手房价格指数变化表

附：指数编制说明

编制对象：广州市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本来源：来自300多家房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。

样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市6个二手房交易较为活跃的行政区，214个商品住宅楼盘。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准计算指数，使广州二手房价格指数与其它城市指数具有同期可比性。

发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。

发布频率：每月中旬发布上月指数报告。