合同细节要事先敲定 做一个安全获利的房东

曹东认为目前房产短期投资获利的机会已经不多，不能像以前那样，购置一套物业以后，等一段时间，转手便可以赚取十来万元。所以房产投资可以偏向长期投资，出租就显得更加重要了。

目前，有些房东为了省事，全部委托给中介，自己仅仅只是从中介手中得到租金。这么做虽然为自己节省了精力，但有可能减少了收益，多少有些不值。

曹东认为，当房东除了能够获利之外，最主要的是能够做到安全获利，这比什么都重要。如果不能做到安全，那么所得到的收益可能得不偿失。“如果我认为我出租的房屋不能保证安全获利的话，我宁愿不出租。”他如是说。这是他的经验，也是他的心得。

他说：“其实，在出租过程中，只要掌控好一些关键环节，还是可以顺利做好一个房东的。”

合同细节事先敲定

在出租过程中，首先将涉及到签订租赁合同这个环节。有部分房东为了图省事，不跟房客签订租赁合同，这种做法存在不小的风险，因为万一发生纠纷，没有合同来作为凭证，房东的利益就无从保障了。

曹东在签订租赁合同的时候，一般都会将相关事宜摆上台面，把自己的要求全部详细陈述给房客听，同时，也会认真征求房客的意见。如果双方存在分歧，他也会和顾客仔细协商，直到找到一个双方都满意的结果。“但是，对于一些过分的要求，房东不能为了急于出租而做出让步，这是原则。”他提醒道：“不要等到签合同之前再提出自己的要求，这样，可能会在签合同的时候谈崩。”如果在签订合同之前出现又出现变故，那么前面所做的一切就等于是白费功夫，不但浪费时间，而且也浪费精力。

在双方协商的原则下，签订一份内容详尽的合同。曹东说：“租赁合同当然是越细越好，应该尽可能网罗所有内容，这样，即使发生纠纷，也能做到有凭有据。”

根据国家消保委推荐的租赁合同，一份较为完整的租赁合同大约包括14项内容。

租赁合同的主要内容有（甲方为房东，乙方为房客）：

（1）、甲方申明并保证出租房屋符合相关规定。

（2）、详细描述出租房屋的基本情况，如坐落、面积、装修、设施等，其中房屋现有装修及设施、设备情况应该在合同附件详细记录，这将作为租赁期满乙方归还房屋时验收的依据。

（3）、双方提供相应的有效证件，甲方提供房产证（或具有出租权力的证明）、身份证等，乙方应提供身份证，以备双方验证，并留下复印件备存。

（4）、住房租赁期限、用途。在合同中，应特别注明乙方租赁房屋做何用途。同时，在该条款中，还可以约定乙方在租赁期满后续租的注意事项，如提前告知等。

（5）、租金以及交付方式。在合同中一定要写清楚月租金的具体金额以及总金额，同时要明确支付方式。

（6）、租赁期间各项费用及税费。明确在租赁期间各自应该承担的费用和税金。

（7）、房屋修缮和使用。约定双方在租赁期间房屋以及附属设施的维修责任和范围，同时对乙方设置对房屋结构有影响的设施所承担的责任也要特别说明，以及乙方不正当使用造成的损失也要约定相关责任。

（8）、房屋的转让与转租。约定在租赁期间，甲方可以转让，但乙方享有优先购买权。乙方不能在租赁期间转租给第三者。

（9）合同的变更、解除与终止。为防止双方出现纷争后无法维持租赁关系的尴尬局面，可以事先约定可以在租赁期间终止租赁关系，并明确终止合同的条件。并约定如果乙方想要继续租赁的话，应该做哪些准备工作。

（10）、房屋交付及收回的验收。这涉及到出租房屋的安全问题，所以马虎不得。应该明确规定乙方在使用过程中不得破坏房屋的结构，损毁附属设施等，当然，甲方也要保证房屋的居住安全。租赁结束后，乙方要保证房屋、附属设备等的完好状态。

（11）甲方违约责任处理规定。由于甲方自身的过错，而给乙方造成损失的，应该给予一定的经济补偿。

（12）乙方违约责任。在租赁期间，甲方可以对乙方加以限制，以保证自己的权益。一般情况下，如果出现以下情形，可以认为其违约，并承担相应的责任：私自转租、转借的；破坏房屋结构；擅自改变房屋用途的，或者在房屋内进行违法活动的；无故拖欠房租达一定期限的。同时，乙方无故提前退租和推迟退房的，都应该承担相应的责任。可以在合同中对各种情形约定具体的赔偿金额。

（13）双方共同协商免责条件。比如在租赁出现不可抗力因素，而导致租赁结束，这无从追究某一方的责任，所以因该商定免责条件。一般情况下，免责条件主要建立在以下情形下：不可抗力因素；国家政策造成房屋拆迁无法继续合同。

（14）争议解决。双方可以选择解决争议的的办法。目前，一般情况下发生合同纠纷，采用提请仲裁委员会仲裁，这比较省事省力。当然，也可以选择向法院提起诉讼。

合同应该及时备案

跟房客签订租赁合同之后，曹东会马上前往房地主管部门办理合同登记备案。他说：“目前上海本地人基本都有自己的房子，除非碰到特殊情况，比如装修，一般情况下是不大会租房住的，所以，房客大多数以外省市的人居多。因为房东对一般外地人都不是很了解，因此，对租赁合同及时登记备案就非常有必要了。”

“有些房东为了省一点登记费，不去登记备案，其实会给自己带来不必要的麻烦。假设房客有问题，到时候房东就说不清楚了。”

登记备案不但能够保障房东的利益，同时也能够保证房客的利益不受损害。有律师提醒说，租赁合同只有经登记备案后，当发生重复预租、出租、租赁期间房屋转让或设定抵押后被处分等事实时，房客的利益也才能得到保障。

办理备案手续时需提供以下证明和文件：

1、登记申请书（原件），可在交易中心取得；；

2、双方当事人的身份证明（复印件）；

3、房地产权证（原件）；

4、房屋租赁合同（原件）；

5、依照法律、法规规定的其他有关证明证件。

此外，对外来人员出租房屋，还应提供《房屋租赁治安许可证》（复印证），此证可向房屋所在地公安部门申领。

提醒：向外地人出租房屋，房东还应该履行以下义务：查验所有房客的身份证、登记房客基本情况并在当地派出所备案、督促房客办理暂住证、督促房客进行身体健康检查并及时办理计划生育验证手续。

租后和房客交朋友

房屋出租以后，在曹东看来，并非已经万事大吉只等收租了，出租以后的管理也是一门重要的“必修课”。

在租后管理方面，曹先生颇有心得，他的做法是和房客交朋友。他认为这种做法非常有效，因为房东主动对房客示好，房客也会有所反应，他们都会做出积极的配合，这样在出租的过程中，会省心不少。如果房客觉得房东在应付他们，将心比心，房客也会消极对待房东的，这样对双方都没有好处。

曹东其实也没有刻意要去和房客交朋友，他所做的只是把房客当作朋友开看待。在他每次去收取租金时，并没有拿了钱转身就走，而是坐下来，花点时间和房客拉拉家常、聊聊天，问房客有什么需要，如果有，他会记在心里，然后尽快解决。

“不要小看这个做法，它让我和每个房客都能和平相处。”他对自己的做法颇为自得。曹先生这么做，其实也有他自己的“小九九”，他说：“如果我和房客交上了朋友，房客在租住过程中，会相当注意保护房内的家具、电器和附属设施，这样，折旧率会降低许多，这不等于帮我省下了一笔开销吗？”原来如此！

曹先生的租后管理主要包括以下几个方面内容：

首先是租金的收取，可以按照事先约定的时间，房东上门收取。目前比较通行的做法是付三押一，即每次支付三个月的房租，并另外支付一个月的房租作为押金，房客预先支付房租以后，才能入住。

再就是了解房内设施的状况。如果家具、电器在使用过程中出现故障，他会对其及时维修，由此避免与房客发生不愉快。如果是房客故意损坏，则应要求房客自行维修。

每月产生的水、电、煤气、有线电视、电话费（宽带）等费用，及时将账单交给房客。

最后是经常回房看看，这有助于让他掌握了解房屋的状况，比如家电、家具是否有损坏情况，装修状况是否保持完好等，如果发现有不当的使用情况，还可以及时制止。

提醒：根据曹先生的经验，他认为在房屋出租过程中，最容易出现纠纷的地方，莫过于房客无故拖欠房租，或者故意损坏房屋附属设施。碰到这种情形，房东应该马上予以制止，并根据合同的规定，要求房客赔偿由此产生的损失。

此外，房东如果因为特殊原因，需要终止合同，则要按照合同中的有关条款约定，和房客进行协商终止合同事宜，如果私自终止合同，则不可避免会缠上纠纷。

根据《城市房屋租赁管理办法》，房客有下列行为之一的，房东有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由房客赔偿：

（一）将承租的房屋擅自转租的；

（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；

（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；

（四）拖欠租金累计六个月以上的；

（五）公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；

（六）利用承租房屋进行违法活动的；

（七）故意损坏承租房屋的；

（八）法律、法规规定其他可以收回的。

退租不要粗心大意

“退租并不是房东把钥匙从房客手中收回来这么简单，在退租验收时，一定要细心一些。这么做，主要是避免不必要的损失。”曹先生说。在退租时，他从不马虎。

在退租以前，也要做一点准备工作。他认为，一个有经验的房东是不会被动地等到房客退房以后，才重新寻找下一个房客。退租前，他会事先向房客打听，了解房客是否继续租赁下去，如果房客表示不再续租，那么他就马上寻找下一个房客了，“道理很简单，如果房子多闲置一天，就会让自己的投资收益带来损失。”曹先生坦承。

在退租时，曹东要做的有以下几项工作：查验房屋和附属设施的状况，检查有无损坏情况发生。如检查有没有破坏房屋结构的情况，检查家用电器、家具等是否完好无损，检查装修是不是有人为破坏的情况等等。在检查时，尽量做到仔细一些，以免事后发现而无从追究。如果发现有损坏情况，则要和房客根据合同的约定，商谈赔偿问题。再就是结清所有费用，在房客出门的当天，抄录下水、电、煤气表上显示的当前数字，计算出具体金额；向电信部门了解具体的电话费用。因为电话费中的长途费要滞后一段时间才能够查询，所以曹东并不急于退还押金。在扣除所有费用之后，他会将押金多余的部分退还给房客。

曹先生提醒，房客退房时，房东最好在旁边，以免房内的电器或其他物品被房客顺手牵羊带走。