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| 营业税 |
按其售房收入减去购买房屋价款后的差额的5%缴纳营业税
房龄＜两年 |
房龄≥两年 |
全额征收营业税 |
普通住宅免征营业税 |
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| 土地增值税 |
对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税 |
| 契税 |
个人购买自用普通住宅，暂征收销售额1.5%的契税 |
| 印花税 |
商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收 |
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| 出 售 已 购 公 有 住 房 |
| 指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。 |
计算方法：应纳税所得额=销售额-住房建筑面积×4000元/平方米-补交的土地出让金-合理费用应纳税额=应纳税所得额×20％ |
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| 出 售 商 品 房 |
| 1．根据京政发[2003]3号的规定，已购公有住房产权人补交土地出让金后，所购公有住房即变成商品房。 |
计算方法：应纳税所得额=销售额-住房建筑面积×4000元/平方米-补交的土地出让金-合理费用应纳税额=应纳税所得额×20％ |
| 2.个人从市场上购买已购公有住房，按规定补交土地出让金后，此公有住房变成商品房。 |
计算方法：应纳税所得额=销售额-购买价款-补交的土地出让金-合理费用应纳税额=应纳税所得额×20％ |
3.其他商品房 |
计算方法：应纳税所得额=销售额-购买价款-合理费用应纳税额=应纳税所得额×20％ |
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| 个 税 计 算 举 例 |
案例：买房花了40万元，卖房售价45万元，而卖房花掉的各种合理费用为2万元。
计算：应纳税额＝45-40-2=3万元，应缴纳个人所得税＝3万元×20%=6000元。 |
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难点一 |
没有代扣代缴 |
| 卖房个税征收没有代扣代缴,基本上靠售房人自行申报纳税. |
难点二 |
售房实账难查 |
| 卖房个税征收困难的直接原因,是地税部门难以掌握个人售房的所得. |
难点三 |
免税标准难认定 |
| 对于免税政策的执行,比如家庭唯一生活用房,认定方面存在困难. |
难点四 |
继承所得房屋,是否还要缴纳个人所得税呢?目前难以认定. |
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| 买主罗先生要过户的房子是一套单价5600的90平方米的再上市已购公房(已交易过一次,转变成商品房性质,无需再缴纳土地出让金). |
| 需 缴 纳 税 费 包 括： |
个税:(5600-4000)×90平米=20% =28800;
营业税:5600×90×5
=25200元;
契税: 5600×90×1.5％=7560元;
印花税:5600×90×1‰=504;
合计=62064元,
占到总房价的12.3％. |
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